«Р1» Ассоциация

Исходя из правовой позиции, отраженной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 года N ГКПИ09-725, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 ноября 2009 года N КАС09-547, Постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 6 июня 2016 года N 91-АД16-1, вопрос об отнесении расположенного в конкретной квартире прибора отопления к общему имуществу собственников помещений в жилом доме в каждом конкретном случае решается с учетом индивидуальных особенностей прибора отопления. При этом для определения возможности отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) к общему имуществу в многоквартирном доме существенным обстоятельством является наличие или отсутствие на таких элементах отключающих устройств. Таким образом, в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.

Согласно подпункту "д" пункта 2 Правил N 491 в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения квартиры. Согласно пп. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и пп. "б" п. 2 Правил N 491 ответственность за сохранность и надлежащее состояние общего имущества многоквартирного дома несет организация, управляющая этим домом. Границей эксплуатационной ответственности между УО и собственником по отоплению являются вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.

Пунктом 10 Правил N 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в частности: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. Из пункта 6 Правил N 491 следует, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного в этих сетях.

Одним из таких доверенных лиц может быть и УО.

Вариант пункта договора о его цене и методике индексации может быть таким: «Планово-договорная стоимость работ, услуг, включённых в Перечень работ, услуг, на каждый год действия договора определяется: на дату заключения договора – в разделе Приложения № __ к договору, во второй и последующие годы действия договора такая стоимость ежегодно индексируется на (указывается индекс/методика)». Если в перечне работ и услуг оплата отдельных работ по текущему ремонту ОИ МКД предусмотрена с помощью создания резервов средств на текущий ремонт, стоимость таких работ определяется с учётом ежегодной индексации суммы резерва. При этом в договоре управления необходимо указать порядок учёта и расходования таких средств. Рекомендуем ознакомиться со статьёй по ссылке: https://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/9329-kak-pravilno-otrazit-v-dogovore-upravleniya-indeksaciyu-ego-ceny 2. Согласно пп. 3 и 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о пользовании ОИ иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании ОИ на условиях, определенных решением ОСС.

"При заключении договора УО следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему её индексации и основания для применения установленного индекса. Индексация цены договора может производиться следующими методами: - На уровень инфляции потребительских цен, который устанавливается на предстоящий год при утверждении федерального бюджета. - На индекс потребительских цен, рассчитываемый Госкомстатом РФ за каждый предыдущий год в целом по стране, или в целом по товарам и услугам, или отдельно по группе услуг «жилищно-коммунальные услуги». - На индекс, определяемый согласованным сторонами договора расчётным путём. - На фиксированный индекс роста платы, согласованный сторонами договора в установленном размере.

УО праве открыть специальный депозит. Понятие специального депозита введено в ЖК РФ Федеральным законом от 03.07.2016 № 355-ФЗ: в кодексе появилась отдельная статья 175.1. По сути спецдепозит – это вклад средств, предусмотренных на капитальный ремонт, в банк под проценты. Решение об открытии депозита принимается на ОСС не менее чем ⅔ от всех голосов в многоквартирном доме (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это добровольное решение собственников: если на спецсчёте уже скопилась крупная сумма, а капремонт в ближайшее время не запланирован, они могут внести эти средства на депозит для получения дохода в виде процентов. Доходы от размещения денег на специальном депозите могут использоваться только на оплату услуг и работ по капремонту, указанных в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ. Денежные средства капитального ремонта могут быть использованы только на оплату договоров по капитальному ремонту. Однако, в соответствии с ч. 3 ст. 166 ЖК РФ, в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данно

Согласно пункту 4 данного раздела Положения в соответствии с которым, если вследствие допущенных жилищной организацией ошибок производилось неправильное начисление квартирной платы, то перерасчет производится лишь за последние три месяца. Таким образом, если УО не было допущено ошибок в начислении (п. 4 Положения неприменим), то вы праве отказать собственнику в перерасчете в связи с переобмером площади помещения за предыдущие периоды, но со следующего месяца после обращения собственника и предоставления документов из БТИ об изменении размера жилой площади производить начисления исходя из новой площади помещения.

Согласно п. 2 Положения перерасчет квартирной платы в связи с переобмером жилой площади производится со следующего месяца от момента представления документации из Бюро технической инвентаризации об изменении размера жилой площади. Датой представления документов об изменении площади фактически будет являться дата написанного собственником соответствующего заявления в УО, а начисления за коммунальные услуги и капитальный ремонт исходя из новой площади помещения производятся в следующем месяце после подачи заявления.

На сегодняшний день ни ЖК РФ, ни Правилами 354 не урегулирован порядок перерасчета по причине изменения площади при изготовлении технического паспорта. Согласно действующему по настоящее время Положению о порядке перерасчета квартирной платы и платы за коммунальные услуги, утвержденным указанием Госкомитета ЖКХ РСФСР от 30 декабря 1983 г. N С-2784 (Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 26.07.2022 N АПЛ22-247 Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 18.04.2022 N АКПИ22-157 об отказе в признании недействующим Положения о порядке перерасчета квартирной платы и платы за коммунальные услуги, утв. указанием Госкомитета ЖКХ РСФСР от 30.12.1983 N С-2784) перерасчет квартирной платы производится в связи с переобмером жилой площади, изменением количества проживающих, предоставлением льгот по оплате жилой площади или ее излишков и другими основаниями, предусмотренными действующим законодательством.