«Р1» Ассоциация

Согласно ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. В связи с тем, что на момент окончания срока проведения ОСС собственник продал жилое помещения, то есть прекратил был собственником такого помещения, то его голос не может быть учтан при подсчете голосов. При этом, новый собственник, приобретший право собственности на жилое помещение, обладает правом участия в ОСС.

24 февраля вступил в силу Федеральный закон от 25.12.2023 № 675-ФЗ. Им установлено, что если УО не согласна с решением органа ГЖН по вопросу внесения изменений в региональный реестр лицензий, то компания сначала обязана обжаловать его в досудебном порядке. Орган ГЖН обязан рассмотреть заявление в течение 15 рабочих дней с даты его регистрации. При этом он вправе запросить у УО дополнительные данные и документы по теме обращения. Далее следует судебный порядок обжалования в соответствии с главой 22 КАС РФ. Госпошлина уплачивается в размере 50 000 рублей на основании п. 7 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ.

В соответствии с пп. “е” п. 31 Правил № 354 при наличии коллективного (общедомового) прибора учета исполнитель обязан ежемесячно снимать или получать от гарантирующего поставщика, если такой прибор учета должен быть присоединен к интеллектуальной системе учета электрической энергии (мощности), показания такого прибора учета в период с 23-го по 25-е число текущего месяца, а в случаях, предусмотренных подпунктами "б", "г" - "ж" пункта 17 настоящих Правил, принимать не позднее 26-го числа текущего месяца в порядке, определенном договором приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, показания такого прибора учета от управляющей организации, товарищества или кооператива, осуществляющих управление многоквартирным домом, и заносить полученные показания в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, предоставить потребителю по его требованию в течение 1 рабочего дня со дня обращения возможность ознакомиться со сведениями о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета, обеспечивать сохранность информации о показаниях коллективных (общедомовых), индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета в течение не менее 3 лет. В соответствии с пп. “р” п. 31 Правил № 354 исполнитель обязан предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды При этом, действующим законодательством не установлена обязанность УО по обеспечению доступа к ОДПУ собственника по его требованию.

Порядок назначения УО для домов, оставшихся без управления, прописан в постановлении Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616. Согласно правилам ПП РФ № 1616, в таком случае компанию назначает орган местного самоуправления. Согласно пп.”а”, п. 2. правил ПП РФ № 1616 орган местного самоуправления в решении также определяет перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаемый в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения". Если указанные работы относятся к текущему ремонту, то производить их необходимо за счет установленного тарифа.

С 1 января 2025 года НДС применяется ко всем операциям (Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ): - которые относятся к реализации управляющими организациями работ и услуг - независимо от покупателей таких работ, услуг. Это могут быть население, ЮЛ, ОМС. Организация определяет операции по реализации работ, услуг и при применении УСН. Все операции по реализации работ, услуг облагаются НДС по налоговым ставкам по статье 164 НК РФ, в том числе: по содержанию и ремонту общего имущества в МКД; по выполнению работ по благоустройству территории муниципального образования или придомовой территории за счет бюджетных средств по муниципальным контрактам + при софинансировании работ за счёт средств собственников и ОМС по муниципальным программам; по реализации иных работ услуг для ФЛ и ЮЛ, по продаже товаров Под НДС попадают все операции по реализации работ, услуг, товаров, имущественных прав, которые УО осуществляет ежемесячно с 1 января 2025 года. Ставку определяем по пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ: 5% при доходе > 60 млн ₽ 7% при доходе > 250 млн ₽ 20% при доходе > 450 млн ₽ Освобождение от НДС работает для операций по реализации работ, услуг по содержанию ОИ, если они выполнены с привлечением подрядных организаций, а также реализации работ по выполнению функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, выполняемых специализированными некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта ОИ МКД, и созданы в соответствии с ЖК РФ, а также органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями в случаях, предусмотренных ЖК РФ – пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Таким образом, условные 6р., на которые приобретаются услуги у подрядной организации, НДС облагаться не будут.

В ч. 1 ст. 161 ЖК РФ определено, что, помимо обеспечения комфортного проживания для жителей, УО необходимо решать вопросы пользования общим имуществом и обеспечивать его постоянную готовность к эксплуатации. В п. 26 Минимального перечня № 290, п. 11 Правил № 491 указано, что в обязанности управляющей организации входят работы по организации, содержанию и обслуживанию площадок накопления ТКО. Перечень не включает уборку после погрузки отходов: за эти работы отвечает регоператор. Из этого следует, что именно УО должна содержать участок под контейнерами, входящий в состав общего имущества МКД, и поддерживать баки в надлежащем виде. Эта услуга отвечает интересам собственников и помогает предотвращать вредное воздействие отходов на здоровье человека, сохранять окружающую среду (ч. 1 ст. 7, ч. 1 ст. 41, ст. ст. 42, 75 Конституции РФ). На оформленной придомовой территории обязанность по содержанию и замене контейнеров ложится на собственников и УО. Это указано в письмах Минстроя РФ от 03.04.2019 № 11696-АО/06, Минприроды РФ от 11.10.2019 № 08-25-53/24802 и от 07.03.2019 № 08-25-53/5268. В них ведомства разграничивают ответственность в зависимости от принадлежности земельного участка. Действующем законодательстве предусмотрена безусловная обязанность УО менять и обслуживать мусорные баки, как часть такого имущества собственников, а стоимость этих работ – включать в размер платы за содержание общего имущества. (Решение от 28.06.2023 № АКПИ23-332 ВС РФ)

П. 18. 4 раздела 11 приказа Минстроя РФ от 07.02.2024 N79/пр предусматривает размещение в системе информации об участнике общего собрания, включая сведения о документах удостоверяющих личность и СНИЛС. Данный пункт относится ко всем формам проведения собрания.

Из разъяснений, содержащихся в Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 11 февраля 2020 г. № 3850-ОГ/04 "Об оформлении решений и протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме" следует, что установленный порядок направления протокола в органы ГЖН применяется вне зависимости от наличия или отсутствия кворума.

УО должна в силу ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ вести реестр собственников помещений в МКД. Такой реестр содержит сведения, позволяющие идентифицировать потребителей: фамилию, имя, отчество или полное наименование или ОГРН юридического лица; номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является лицо; сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Нормативных требований к актуальности реестра нет. Актуальным может быть и реестр годовой, двухгодовой давности. Также следует отметить, что если УО сделала все необходимое для получения данных для актуализации реестра собственников, но не смогла их получить в силу объективных причин, то вина УО в отсутствии актуальных сведений в реестре отсутствует. Данная позиция подтверждается судебными актами, принятыми по делу № А60-50327/2020 Если в вашей случае были предприняты меры по актуализации реестра собственников, но такой информации получить не удалось, то рекомендуем указать на совершенные действия по актуализации, с вменяемым нарушением не соглашаться и разрешать вопрос в суде. Возможными вариантами актуализирования реестра собственников являются следующие действия: Запросите выписку из ЕГРН и сверьте данные с теми, что содержатся в предыдущих выписках, полученных до 1 марта 2023 года. Номера права собственности не являются персональными данными, поэтому доступны и сейчас: сравните их. Если сведения о госрегистрации совпадают, значит, собственник не менялся. Согласно пп. «д» ч. 4 ст. 4 № 266-ФЗ, УО могут обратиться к нотариусу, чтобы он запросил из ЕГРН персональные данные собственника. Для этого компании нужно подать письменное заявление, указав, что такие сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов. Запросить необходимые данные у лиц, которые могут без согласия собственника недвижимости получить его персональные данные из ЕГРН. Среди них: совладельцы имущества на праве общей собственности; супруг или супруга собственника; собственник земельного участка или смежного с ним участка; арендодатель и наниматель; обладатель сервитута, в том числе публичного, в отношении недвижимости.

Конституционный суд РФ в в постановлении от 18.04.2024 № 19-П проанализировал положения законодательства и указал: В НПА не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия ДУ. Поэтому в практике сформировались два противоположных подхода. Нормы ч. 3 ст. 200 ЖК РФ о непрерывности управления домом гарантируют создание безопасных условий проживания граждан (ч. ч. 1, 2 ст. 40 Конституции РФ). А без передачи техдокументации на дом другой УО или ТСЖ компания не вправе уклоняться от работы в МКД. Управление МКД осуществляется на условиях, ранее установленных в ДУ. Пор этом, согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО вправе выносить предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Если жители дома не приняли решение, проголосовав «против» или не набрав кворум, то в таком случае УО обращается в орган местного самоуправления с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом конкретном многоквартирном доме. Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, у ОМС возникает обязанность установить размер платы. Если муниципалитет отказывается выполнять свои обязанности, то УО следует обжаловать отказ ОМС в установлении тарифа. Тариф на содержание и текущий ремонт устанавливается: решением ОСС по предоставленному УО предложению о размере платы за содержание жилого помещения в МКД. Если предложенный тариф превышает размер платы за содержание жилого помещения, установленный ОМС, то УО должна предоставить расчет (смету) его размера; органом местного самоуправления согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ если собственники не утвердили тариф на ОСС. Так называемый муниципальный тариф, про который скорее всего идет речь в вопросе, принимается органами местного самоуправления. Применение муниципального тарифа обязательно, если собственники не приняли тариф на содержание на общем собрании.