В настоящий такая возможность отсутствует. Но на рассмотрении Государственной думы находится законопроект о взыскании долгов за ЖКУ через нотариусов (№ 680171-8), в случае принятия которого появится возможность взыскания долгов ЖКХ через нотариуса.
Чтобы выбрать специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта, на общем собрании нужно определить: Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Сумма такого взноса не может быть меньше, чем минимальный размер взноса на капремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ. Владельца специального счёта. Кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчёт. Требования к банкам ужесточились в апреле этого года, поэтому перед выбором кредитной организации необходимо проверить её на соответствие новым правилам. Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление МКД (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД могут накапливать средства на капремонт только на одном специальном счёте. В течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счёта владелец специального счёта обязан представить в орган ГЖН уведомление о выбранном собственниками помещений в МКД способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола ОССП, где было принято соответствующее решение, и справки из банка об открытии специального счёта (ч. 1 ст. 172 ЖК РФ). Кроме того, владелец специального счёта обязан представлять в орган ГЖН в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта РФ, сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме, о размере остатка средств на специальном счёте (ч. 3 ст. 172 ЖК РФ). Таким образом, собственники должны провести ОСС, на котором определить новую УО собственником спецсчета. После этого УО открывает спецсчет в выбранной на собрании кредитной организации.
Согласно пп. “а” п. 1 Правил № 491 состав общего имущества определяется собственниками помещений в МКД в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ. Следовательно, без решения ОСС считать оставшиеся части первоначального нежилого помещения нельзя. Исходя из сути вопроса, оставшиеся помещения должны находится в собственности первоначального собственника помещения в 700 кв.м. Если указанные помещения не находятся на учете в Росреестре, то необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении допущенной ошибки при разделении первоначального объекта (площади первоначального и вновь образованных помещений разнятся на 200 кв.м.).
Ремонт фасада многоквартирного дома (МКД) входит в перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в таком доме, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). Состав таких услуг и (или) работ определяется нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями (ч. 1.1 ст. 166 ЖК РФ; п. п. 2, 3 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 29.12.2022 N 1159/пр; Перечень, утв. Постановлением Правительства МО от 18.07.2023 N 536-ПП). Так, в состав услуг (работ) по ремонту фасада, в частности, входят (п. 2 Приложения к Методическим рекомендациям N 1159/пр): демонтаж, монтаж, восстановление (включая усиление) наружных стен (включая штукатурные работы), облицовочной плитки, архитектурных элементов фасада; окраска стен фасада, а также оконных рам и откосов; демонтаж, монтаж, восстановление горизонтальных и вертикальных стыков (гермошвов) стеновых панелей крупноблочных и крупнопанельных зданий; замена оконных и балконных заполнений (в составе общего имущества), оконных перемычек, окон в местах общего пользования; демонтаж, монтаж, восстановление или замена ограждающих и несущих конструкций открытых балконов и лоджий с восстановлением гидроизоляции; замена дверей входа в подъезды, демонтаж, монтаж, восстановление, замена, устройство козырьков над входами в подъезды. Также ремонт и окраска фасадов могут проводиться в рамках текущего ремонта (п. 2 Приложения N 7 к Правилам, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170). Кроме того, надлежащее содержание фасада МКД должно обеспечиваться в рамках выполнения работ по надлежащему содержанию общего имущества МКД лицами, осуществляющими управление МКД и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества (управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным специализированным кооперативом, лицами, выполняющими указанные работы на основании договора, или застройщиком) (п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). По общему правилу указанные работы включают в себя, в частности, выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков, а также при выявлении повреждений и нарушений - проведение восстановительных работ (п. 9 Минимального перечня услуг и работ, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290). Таким образом, указанные в вопросе работы могут оказываться как в ходе текущего и капитального ремонта, так и в ходе надлежащего содержания ИО МКД.
В указанном МКД три узла учета тепловой энергии, измеряющие отдельно тепловую энергию, потребляемую в трех частях дома: в жилой части, в нежилой части относительно нежилых помещений и в части паркинга. При этом в тексте вопроса указывается, что дом оборудован общедомовым прибором учета. В целях настоящего ответа признаем, что под ОДПУ признается один прибор учета, измеряющий весь объем тепловой энергии, поданной в МКД (во все его части), или совокупность трех приборов учета. Соответственно, для определения платы за отопление для потребителей тепловой энергии, потребляемой на отопление в доме, оборудованном ОДПУ и в котором отдельные помещения оборудованы ИПУ, размер такой платы подлежит определению в соответствии с абзацем 4 пункта 42(1) Правил № 354 по формуле 3(1) приложения № 2 к Правилам № 354. В формуле 3(1) учитывается только площадь жилых и нежилых помещений (каждого помещения и общая - всех таких помещений). При этом размер платы за отопление определяется для жилых и нежилых помещений в одинаковом порядке (п.7 Правил № 354). Поскольку плата за отопление в нежилых помещениях в нежилой части дома начисляется РСО, а в жилой части дома и собственникам машино-мест начисляется УО, то обе организации должны вести расчет платы за отопление для каждой группы потребителей исходя из одинакового показателя площади всех жилых и нежилых помещений в МКД согласно сведениям о праве собственности на помещения в МКД из ЕГРН. Соответственно, УО и РСО согласовывают показатели такой площади (Si ) отдельно: - по жилым помещениям, расположенным в жилой части дома, - по нежилым помещениям, расположенным в нежилой (встроенной части дома), - по всем машино-местам, расположенным в паркинге, являющимся неотъемлемой конструктивной частью дома. В данном случае (исходя из информации о регистрации собственности на машино-места) под нежилым помещением признается площадь каждого машино-места (часть 6 ст. 15 ЖК РФ, п.2 Правил № 354 (понятие "нежилое помещение"), п.1 ст. 130 ГК РФ), а остальная площадь паркинга относится к общему имуществу в МКД (п.2 ст. 287.4 и ст. 287.5 ГК РФ). Таким образом, для собственников каждого жилого и нежилого помещения, а также собственника машино-места определяется размер платы за отопление путем суммирования объемов тепловой энергии по формуле 3(1): - потребленной в целях отопления принадлежащего собственнику помещения и (или) машиноместа (Vi ) - по ИПУ или по формуле 3(7) с учетом Si - потребленной на ОДН (второе слагаемое в формуле 3(1)) пропорционально площади принадлежащего собственнику помещения и (или) машино-места (Si ) в общей площади жилых, нежилых помещений и машино-мест (Sоб ). Для определения объема тепловой энергии, потребленной на ОДН, УО и РСО обмениваются информацией об объемах тепловой энергии, потребленной в жилых и нежилых помещениях, в том числе по показаниям ИПУ, а также согласовывают величину объема тепловой энергии, потребленной на ОДН. УО и РСО вправе согласовать порядок определения объема тепловой энергии, потребленной на ОДН, или УО, или РСО с последующим использованием такого объема каждой организацией (УО и РСО) для расчетов с потребителями тепловой энергии, состоящими в договорных отношениях с УО или с РСО. Соответственно: - доля тепловой энергии, потребленной на ОДН в МКД, приходящаяся на площадь жилых помещений и площадь машино-мест, предъявляется к оплате соответствующим потребителям управляющей организацией, - доля тепловой энергии, потребленной на ОДН в МКД, приходящаяся на площадь нежилых помещений в нежилой части дома, предъявляется к оплате собственникам соответствующих нежилых помещений ресурсоснабжающей организацией. Такой порядок определения объема тепловой энергии, потребляемой на отопление, в жилых и в нежилых помещениях в МКД (включая машино-места) соответствует положениям пункта 7 и пункта 42(1) Правил № 354.
Начисление платы по отоплению Коммунальные услугисентябрь'24Цена Договора определяется общей стоимостью услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в год, приведенной в Приложениях N __ к настоящему Договору, определенной решением общего собрания собственников помещений в МКД, в размере _ (__________) рублей в год, без учета НДС. В случае применения управляющей организацией НДС, цена Договора будет увеличена на сумму указанного налога. При этом, не рекомендуем использовать формулировку вышеуказанного пункта “с учетом НДС”, так как размер данного налога может меняться в зависимости от дохода УО.
Освобождение от НДС работает для операций по реализации работ, услуг по содержанию ОИ, если они выполнены с привлечением подрядных организаций, а также реализации работ по выполнению функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, выполняемых специализированными некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта ОИ МКД, и созданы в соответствии с ЖК РФ, а также органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями в случаях, предусмотренных ЖК РФ – пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Средства на текущий ремонт ОИ не облагаются налогом в период их накапливания – п.3 ст. 162 НК РФ. Если исполнитель КУ – РСО или регоператор по обращению с ТКО, то реализация по таким операциям отражается у РСО и регператора по ТКО. УО является получателем средств потребителей за КР на СОИ, расходы по которым включены в плату за содержание жилого помещения. Такие доходы – налогооблагаемые по НДС. Но и здесь, управляющая организация может рассчитывать на освобождение от НДС – пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ. В договоре управления можно использовать следующую формулировку пункта про цену ДУ -
С 1 января 2025 года НДС применяется ко всем операциям: - которые относятся к реализации управляющими организациями работ и услуг - независимо от покупателей таких работ, услуг. Это могут быть население, ЮЛ, ОМС. Организация определяет операции по реализации работ, услуг и при применении УСН. Все операции по реализации работ, услуг облагаются НДС по налоговым ставкам по статье 164 НК РФ, в том числе: по содержанию и ремонту общего имущества в МКД; по выполнению работ по благоустройству территории муниципального образования или придомовой территории за счет бюджетных средств по муниципальным контрактам + при софинансировании работ за счёт средств собственников и ОМС по муниципальным программам; по реализации иных работ услуг для ФЛ и ЮЛ, по продаже товаров Под НДС попадают все операции по реализации работ, услуг, товаров, имущественных прав, которые УО осуществляет ежемесячно с 1 января 2025 года. Ставку определяем по пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ: 5% при доходе > 60 млн ₽ 7% при доходе > 250 млн ₽ 20% при доходе > 450 млн ₽
Допустимая продолжительность перерыва подачи электроэнергии – 2 часа при наличии двух независимых взаимно источников питания и 24 часа, если источник питания один. За каждый час превышения указанной продолжительности перерыва размер платы за коммунальную услугу за расчетный период снижается на 0,15 % (ч. IV Приложения 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых ПП РФ от 05.06.2011 № 354). Претензии необходимо направлять исполнителю коммунальной услуги - УО или РСО в зависимости от того, с кем заключен договор энергоснабжения.
Да, собственники вправе отказаться от исполнения ДУ при следующих условиях. В соответствии с п.8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.
