согласно пп. «б» п. 16 ПП РФ № 491, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом собственников жилья путём: членства собственников помещений в ТСЖ; заключения с собственниками помещений – не членами договоров о содержании и ремонте общего имущества. Указание на необходимость ТСЖ заключить договоры с не членами, владеющими помещениями в МКД, указана также в ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416. В НПА не закреплена форма такого договора, однако, в существенные его условия необходимо внести перечень работ и услуг и их стоимость, утверждённые общим собранием (ч. 1 ст. 137, ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Договор между ТСЖ и собственником, не вошедшим в него, должен заключаться письменно по следующему алгоритму: Товарищество направляет проект документа каждому собственнику помещения, который не вступил в ТСЖ. У жителя дома есть 30 дней со дня получения, чтобы подписать договор, либо составить протокол разногласий к нему, если какие-то пункты в документе его не устроили. Вопрос утверждения проекта договора с собственниками, не являющимися членами товарищества не отнесен к исключительной компетенции ОСС или ОСЧ. Однако уставом товарищества решение данного вопроса может быть делегировано уставом товарищества общему собранию членов товарищества. В связи с тем, что в соответствии с ч. 1 ст. 147 ЖК РФ,руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества, правление может утвердить проект такого договора. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.Подробнее с рассмотрением данного вопроса вы можете ознакомиться по ссылке: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/11178-nuzhno-li-tszh-zaklyuchat-dogovory-s-sobstvennikami-ne-chlenami
С вопросом об открытии специального депозита вы можете ознакомиться по ссылке: https://roskvartal.ru/kapitalnyy-remont/12622-chem-pohozhi-i-chem-razlichayutsya-specschyet-i-specdepozit-fonda-kapremonta
Условия договора управления МКД с застройщиком определяют его стороны — застройщик и УО (ч. 14 ст. 161 ЖК). При этом нужно учитывать общие требования законодательства и существенные условия, которые должны быть в любом договоре управления МКД (ч. 3 ст. 162 ЖК). Стороны должны утвердить следующие существенные условия: - состав общего имущества МКД; - перечень работ и услуг по управлению МКД, - содержанию и ремонту общего имущества в МКД, - порядок изменения такого перечня, а также перечень - коммунальных услуг, которые предоставляет УО; - порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; - порядок контроля за выполнением УО ее обязательств по договору управления. Если не достигнуть договоренности по указанным условиям, договор будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК). Срок договора с застройщиком составляет три месяца. При этом условиями может быть предусмотрена пролонгация договора. Это предусматривает пункт 3 части 5 и часть 6 статьи 162 ЖК.
В соответствии со ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме являются заказчиками по договору управления с управляющей организацией, в связи с чем, в рамках договора управления вправе в том числе, получать информацию о ходе исполнения работ и оказания услуг в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома в порядке, установленном условиями договора управления многоквартирным домом, требовать от управляющей организации предоставления отчета о выполнении договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном ЖК РФ и условиями договора, требовать от управляющей организации раскрытия информации о своей деятельности в объеме и порядке, предусмотренных ЖК РФ.
Председатель совета многоквартирного дома обладает полномочиями, в том числе, на заключение договоров на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений, на основании доверенностей от собственников помещений или без доверенности в случае наделения его соответствующими полномочиями по решению общего собрания собственников помещений (ч. 8 ст. 161.1, ч. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ). Решением общего собрания собственников помещений председатель совета многоквартирного дома может быть также наделен полномочиями на принятие решений по иным вопросам (п. 4.3 ч. 2 ст. 44, п. 6 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Таким образом, ответить на ваш вопрос можно исходя из условий решения ОСС. Если в решении указано полномочие на заключение конкретного договора с конекретной УО, то такое полномочие разовое. Если такие условия в решении ОСС не прописано, то, соответственно, полномочие распространяется на все последующие случаи.
Договор управления многоквартирным домом пролонгируется автоматически в силу закона. Если ни одна из сторон не заявит о прекращении этого договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были в нем предусмотрены (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ);
При досрочном переизбрании председателя надо учесть, что решение о прекращении полномочий отнесено к компетенции собрания членов ТСЖ согласно п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. Для досрочного переизбрания нет необходимости в повестке дня указывать основания для переизбрания, но в протоколе при описании раздела “СЛУШАЛИ” описать причины переизбрания. Если председатель правления не выходит из состава правления, то можно не выбирать новый состав правления, а на собрание вынести вопрос о досрочном прекращении полномочий и выборе нового председателя. На практике встречаются случаи, когда не принимая решения на собрании членов ТСЖ о прекращении полномочий, правление избирает нового председателя правления. Мы рекомендуем досрочное прекращение полномочий проводить через собрание членов товарищества и на этом же собрании избирать нового председателя.
Органы территориального общественного самоуправления избираются на собраниях или конференциях граждан, проживающих на соответствующей территории (часть 4 статьи 27 Федерального закона № 131-ФЗ). Порядок создания и деятельности этих органов регулируется уставом ТОС. Граждане самостоятельно определяют структуру и наименования этих органов, их численность, срок полномочий. Создание органов ТОС не является обязательным, поэтому при небольшой численности жителей на территории ТОС вместо органов могут быть избраны уполномоченные выборные лица (старосты, старшие по подъезду или дому и т. п.).
Управление домом можно начинать только после включения сведений о доме в реестр. Это следует из части 4 статьи 198 ЖК. До этого момента управление домом управляющей организацией будет неправомерным. Поэтому, например, содержать дом может застройщик самостоятельно.
Повторный ввод в эксплуатацию в этом случае требуется. Такой вывод следует из пункта 81.14 постановления Правительства от 06.05.2011 № 354. После этого может быть осуществлен перерасчет. Ввод в эксплуатацию необходим, если для поверки прибор учета был демонтирован, были нарушены пломбы.
