Если земельный участок под МКД образован и контейнерная площадка находится на таком земельном участке, она относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Принятие решение об использовании общего имущества относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, не вправе допускать третьих лиц к пользованию общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме в отсутствие указанного решения общего собрания собственников.
Если в технической документации МКД содержатся сведения об упомянутых зенитных фонарях, то они, согласно п. 2 ч. I Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, является общим имуществом МКД. Эксплуатация зенитных фонарей, в частности, организация периодических осмотров фонарей не реже двух раз в год - весной и осенью с выявлением причин возникновения дефектов, систематическое наблюдение за состоянием фонарей, составление заявок на проведение очистки и ремонтно-восстановительных работ светопропускающих элементов фонарей и другое предусмотрены рекомендациями «МДС 31-8.2002. Рекомендации по проектированию и устройству фонарей для естественного освещения помещений». Согласно данным рекомендациям контроль за эксплуатацией и ремонтом фонарей должен осуществляться службой эксплуатации зданий. Для решения вопроса по принадлежности зенитных фонарей к общему имуществу МКД необходимо сделать соответствующий запрос в БТИ для установления наличия или отсутствия соответствующих сведений в технической документации на МКД.
Размер платы за техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, а также за техническое обслуживание внутридомового газового оборудования в жилом доме рассчитывается в порядке, установленном методическими указаниями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (часть 9 статьи 157.3 ЖК РФ). Реализуя предоставленные полномочия, с учетом изменений, внесенных Федеральным законом N 71-ФЗ в статьи 2 и 3 Федерального закона о газоснабжении и Жилищный кодекс Российской Федерации, Правительство Российской Федерации Постановлением N 859 в пункте 1 утвердило Изменения, а в пункте 2 дало указание Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации утвердить типовые формы договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, договора о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, договора о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования в жилом доме (домовладении) и методические указания по расчету размера платы за техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, а также за техническое обслуживание внутридомового газового оборудования в жилом доме. В свою очередь Минстрой России Приказом от 29.05.2023 N 387/пр утвердил Методические указания по расчету размера платы за техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, а также за техническое обслуживание внутридомового газового оборудования в жилом доме. Таким образом, упомянутые методические указания являются обязательными к применению. При этом, если вы можете обратиться в суд, если считаете, что расчет размера платы выполнен некорректно или с отклонениями от методических указаний
Согласно ст. 162 ЖК РФ управляющая компания обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений. В силу пункта 10 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем в том числе соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Таким образом, управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, придомовая территория которого в свою очередь должна соответствовать требованиям законодательства в части соблюдения характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома для жизни и здоровья граждан, в том числе и не проживающих в нем, сохранности их имущества, доступности пользования земельным участком, на котором он расположен. При этом, для УО законодательно не предусмотрена как обязанность по установке табличек о возможном сходе снега и льда, так и регламент по их установке. При этом следует учитывать, что наличие предупреждающей таблички на фасаде МКД о возможности схода снега и наледи с кровли, не свидетельствует об освобождении УО от ответственности за причиненный в результате схода снега вред имуществу или здоровью людей.
Не допускается объединять разные вопросы в одной формулировке – по каждому вопросу должно быть получено чёткое и однозначное решение собственника: «за», «против» или «воздержался» (п. 17 прил. 1 Приказа Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр).
Из буквального толкования п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ следует, что УО/ТСЖ обязана предоставить реестр только инициатору ОСС и только в том случае, если он представит доказательства созыва собрания. По желанию УО реестр может быть предоставлен и для указанных собственником целей, но такой обязанности для УО не установлено. В силу п. 1 ст. 165.1. ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Факт доставки можно подтвердить почтовым уведомлением о вручении, отметкой о курьерской доставка конкретному лицу или росписью лица на врученном уведомлении. Также следует учитывать позицию, изложенную в Определении Конституционного суда РФ от 9 февраля 2016 года N 220-О. Само по себе непредоставление требуемой информации - в случае, когда лицо, оспаривающее решение собрания, заблаговременно использовало все доступные ему формы уведомления других участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с таким иском, но по не зависящим от него причинам не предоставило соответствующую информацию каждому участнику гражданско-правового сообщества персонально, - не может служить препятствием для принятия судом искового заявления к своему производству.
Согласно позиции ВС РФ в определении от 07.06.2021 № 309-ЭС21-295: «если сведения об МКД удалены из реестра не по основанию нарушения лицензионных требований, а по истечении срока ДУ… УО вправе уйти из МКД и прекратить управление, не дожидаясь наступления событий, обозначенных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (выбор новой УО, ТСЖ, ЖСК, назначение временной УО и т.п.)». Эта позиция отражена и в определении от 19.04.2021 № 303-ЭС20-23313 по делу № А51-21536/2019. Верховный суд РФ указал, что требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ распространяются на случаи, когда надзорное ведомство исключает дом из реестра из-за: неисполнения предписаний и повторных грубых нарушений лицензионных требований (ч.ч. 5, 5.1, 5.2 ст. 198 ЖК РФ); воспрепятствования работе представителей надзорных органов (ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ); вступившего в силу решения суда о банкротстве компании (ч. 5.4 ЖК ст. 198 РФ); прекращения, аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ. Иных случаев требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ не касаются. Можно дать следующие рекомендации для УО, которые хотят прекратить управлять МКД после окончания срока действия договора, «уйти с дома»: Направить собственникам уведомление о прекращении ДУ и отсутствии намерений продолжать управлять МКД. Сделать это нужно за 30 дней либо в срок, прописанный в самом договоре. Разместить сведения о прекращении договора управления домом в ГИС ЖКХ. Направить указанные сведения в орган Госжилнадзора субъекта РФ. Уведомить орган местного самоуправления о прекращении договора управления. Передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы новой УО или собственникам. Если возникнут конфликты, УО смогут отстоять свою позицию, опираясь на примеры судебной практики Верховного суда России.
Действующее жилищное и иное законодательство не содержит специальных норм противопожарной безопасности при содержании контейнерных площадок. При этом, схожие требования содержат Правила противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16 сентября 2020 года № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации» (далее – Правила № 1479). Пункт 67 Правил 1479: «Правообладатели земельных участков (собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков), расположенных в границах населенных пунктов и на территориях общего пользования вне границ населенных пунктов, и правообладатели территорий ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (далее - территории садоводства или огородничества) обязаны производить своевременную уборку мусора, сухой растительности и покос травы». Собственником помещения ИП быть не может, так как в случае приобретения недвижимости ИП регистрирует право на объект как физическое лицо, которое несет бремя содержания помещения. Если ИП является арендатором нежилого помещения в МКД, то расходы по содержания контейнерной площадки несет собственник помещения в виде составной части платы за содержание и ремонт ОИ. Таким образом, обязанность по заключению соглашения между УО и ИП по содержанию контейнерной площадки отсутствует.
В соответствии с п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ собственники помещений не ранее чем через год с даты заключения договора управления МКД вправе принять решение о выборе иной УО или решение об изменении способа управления МКД. Таким образом, указанное в вопросе решение может быть принято собственниками. Если собственниками не будет выбран иной способ управления или не реализован выбранный, то это за них должны сделать органы местного самоуправления.
При перерасчёте платы за ресурсы на содержание общего имущества сумма доначислений распределяется равными долями на весь следующий расчётный год. Такие изменения в Правила № 491 вступили в силу 30 марта 2023 года. При этом отрицательная корректировка учитывается в платёжных документах без рассрочки. Премьер-министр РФ Михаил Мишустин подписал постановление Правительства РФ от 27.03.2023 № 480, которое вступило в силу с момента опубликования. Документом внесены изменения в пп. «а» п. 29.3 Правил № 491. Они касаются перерасчёта платы за КР на СОИ в многоквартирных домах, где установлен ОДПУ и плата начисляется по нормативу или исходя из среднемесячного потребления. УО и ТСЖ обязаны в таких домах в первом квартале нового года провести корректировку платы исходя из показаний ОДПУ. Согласно ПП РФ № 480, если: в итоге перерасчёта требуется доначислить плату собственникам, сумма распределяется равными долями на год, следующий за расчётным; в результате получилось, что владельцы помещений переплатили за КР на СОИ, то действует норма пп. «е» п. 29.2 Правил № 491 – отрицательная корректировка учитывается в платёжном документе за следующий месяц.
