Ирэн Парсамян

Приложением к Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, утверждена формула пересчета расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, в составе платы за содержание жилого помещения определяется в соответствии с подпунктами "б" и "в" пункта 29(2) Правил содержания общего имущества и подлежит перерасчету в случаях и за периоды, которые указаны в пункте 29(3) Правил содержания общего имущества, где использована следующие величины: Pкрi - совокупный за период перерасчета размер расходов на оплату коммунального ресурса, потребленного при использовании и содержании общего имущества, в объеме, приходящемся на i-е жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, определенном по формулам 11 - 12(2), 17, 20(2), 24 и 28, предусмотренным приложением N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета; Pпрi - совокупный за период перерасчета размер расходов на оплату коммунального ресурса, потребляемого при использовании и содержании общего имущества, в отношении i-го жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, определенный в соответствии с подпунктом "а" или подпунктом "в" пункта 29(2) Правил содержания общего имущества. Таким образом, исходя из самой формулы следует, что для производства перерасчета необходимо определить объем коммунального ресурса, потребленного на КР на СОИ в каждом расчетном месяце, то есть с использованием тарифа к конкретном месяце.

Законом обязанность собственника сообщать в Росреестр о смене фамилии не установлена, человек по-прежнему сохраняет статус собственника. При этом, получения персональных данных от собственников, с учетом последних изменений, вспененных Федеральным законом от 14.07.2022 № 266-ФЗ, в том числе и сведения о новой фамилии, являются одним из законных путей актуализации реестра собственников. Таким образом, после предоставления собственником помещения сведений (копии паспорта) о смене фамилии Вы обязаны использовать полученные данные при формировании всех указанных документов.

Приказом Росархива от 20.12.2019 N 236 утвержден Перечень типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков их хранения" (Зарегистрировано в Минюсте России 06.02.2020 N 57449) (далее – Перечень). Перечень включает типовые управленческие архивные документы, образующиеся, в процессе деятельности, государственных органов, органов местного самоуправления, организаций при осуществлении однотипных (общих для всех или большинства) управленческих функций, независимо от формы собственности. Документы (заявки, акты, переписка) о содержании зданий, строений, сооружений, прилегающих территорий в надлежащем техническом и санитарном состоянии необходимо хранить 3 года (п. 539 Перечня).

Предоставить председателю совета МКД дополнительные полномочия на принятие разных решений по управлению домом собственники могут только в том случае, если за это решение будет отдано не менее ⅔ от всех голосов в доме (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Следовательно, для принятия решения о наделении полномочиями председателя совета на подписание договоров от имени всех собственников, должно быть не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 7 ст. 170 ЖК РФ в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в срок, установленный ч.5 и 5_1 ст. 170 ЖК РФ, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный ч. 5 и 5_1 ст. 170 ЖК РФ срок, и в случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 189 ЖК РФ , орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

В суде оспаривается не протокол собрания, а решения, которые собранием приняты. Признание недействительным протокола ОСС не предусмотрено действующим законодательством, поскольку юридически значимыми являются принятые на собрании решения, а также процедура их принятия (Апелляционное определение Тверского областного суда от 2.10.2012 по делу № 33-3374). Частью 2 ст. 139 ГПК РФ установлено, что обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. При этом, Между истец должен обосновать и подтвердить доказательствами наличие предусмотренных ст. 139 ГПК РФ условий, при которых возникают опасения, что неприятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. Сложившаяся судебная практика в большей мере сводится к тому, что суды не усматривают оснований для применения обеспечительных мер (например, приостановление исполнения решения общего собрания собственников помещений, запрещение ГЖН вносить изменения в реестр лицензий и т.д.) по причине недоказанности истцом наличия условий, предусмотренных ст. 139 ГПК РФ. Но судебная практика неоднозначна и есть случаи, когда истцы доказывают необходимость применения обеспечительных мер при обжаловании решений ОСС. Например, апелляционным определением Новосибирского областного суда от 12 марта 2020 г. N 33-2857/2020 отказ в принятии обеспечительных мер был признан незаконным и необоснованным, подлежал отмене, с удовлетворением заявления истцов о принятии мер обеспечения иска в виде приостановления действия оспариваемого решения ОСС.

Придомовая территория МКД с элементами благоустройства входит в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, если земельный участок под МКД поставлен на кадастровый учёт (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В таком случае организация, заключившая договор управления с собственниками, отвечает за надлежащее содержание участка и находящихся на нём объектов. Решение о благоустройстве земельного участка, установке на нём новых объектов: детской или спортивной площадки, элементов озеленения, парковки – принимается на общем собрании собственников помещений в доме (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Одним из вопросов, вынесенных на такое собрание, должен быть вопрос о возможных источниках финансирования работ по благоустройству: из средств на текущий или капитальный ремонт, за счёт целевых взносов жителей дома, за счёт участия в муниципальных и федеральных целевых программах. Таким образом, для использования средств текущего ремонта на благоустройство земельного участка МКД необходимо принятие такого решения на ОСС.

В соответствии с Правилами № 292/пр, собственники должны соблюдать права и интересы проживающих в доме людей. Среди таких требований – нормы пожарной и экологической безопасности, СанПиН. Собственники и наниматели в МКД отвечают не только за свою квартиру, но и за содержание общего имущества в доме (ч. 4 ст. 30, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Законодательство запрещает захламлять помещения общего пользования: хранение личных вещей в таких местах нарушает правила пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологические нормы (пп.«к» п. 23 ПП РФ № 390, п. 9.1 СанПин 2.1.2.2645-10). Нередко в подъезде можно наблюдать скопление коробок, стройматериалов, мебели, колясок и велосипедов. В соответствии с п. 42 Правил № 491, УО обязаны следить за надлежащим содержанием имущества МКД. Если во время проверки фиксируют загромождение общих помещений (например, строительным мусором), то управляющая организация должна при свидетелях произвести фото и видеофиксацию нарушения, а также составить акт и сделать запись в журнале осмотра. Согласно п. 14 ПП РФ № 491, п. 2.1.4 Правил № 170, акт осмотра является техническим документом. Его подписывают все лица, участвующие в проверке состояния общего имущества дома. В акте необходимо указать дату, адрес дома, место составления документа, состав комиссии, данные о фото- или видеосъёмке. УО не имеет законного права наложить штраф на нарушителя. Сделать это могут только контрольно-надзорные органы в рамках своих полномочий: так, пожнадзор не может привлечь собственника к ответственности за нарушения СанПиН. Если удалось установить, кто из жителей дома допустил захламление помещений, входящих в состав общего имущества, то следует вручить ему уведомление, где нужно указать: пункты НПА, которые он нарушает; срок устранения нарушений; последствия при невыполнении требований УО – обращение в надзорные органы, привлечение к административной ответственности, штраф, обращение в суд. Приложите к уведомлению один экземпляр акта проверки, в котором зафиксированы результаты осмотра общего имущества дома. Уведомление вручается нарушителю лично под подпись. Если житель дома отказывается взять документ, зафиксируйте это в акте, заверьте подписями членов комиссии – и направьте уведомление с актом по почте с уведомлением о вручении. По истечении сроков, указанных УО в уведомлении, необходимо провести повторную проверку и осмотр общих помещений. Если требования не выполнены, то УО составляется повторный акт в присутствии свидетелей, например, двух соседей или представителей муниципалитета, с обязательной фото-/видеофиксацией. Затем у УО есть несколько путей: обратиться в надзорные органы и провести совместный рейд. Органы надзора имеют право составить протокол об административном нарушении и оштрафовать собственника. Также можно предложить жителям дома написать в органы надзора коллективную жалобу от своего имени. понудить собственника убрать мусор через суд. Иные действия по наложению ответственности на жителей МКД (решение ОСС, включение условий в ДУ) за нарушение правил пользования МОП будут квалифицироваться как самоуправство или более тяжкие нарушения.

Принятие решений о капитальном ремонте МКД и об использовании фонда капитального ремонта входит в компетенцию общего собрания собственников (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта по предложению лица, которое осуществляет управление домом, регионального оператора либо по собственной инициативе (ч. 2 ст. 189 ЖК РФ). Без решения ОСС владелец спецсчёта не может тратить накопленные на спецсчёте средства. Решение об оплате расходов на проведение капитального ремонта должно быть принято на ОСС. При этом должны учитываться предложения УО о сроке начала капитального ремонта, необходимом объёме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и др. (п. 37 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»).

Порядок определения в расчетах между управляющей и ресурсоснабжающей организациями объема коммунального ресурса, потребленного на предоставление коммунальных услуг и/или на общедомовые нужды, установлен Правилами N 124. Для расчетов по договорам энергоснабжения, заключенным между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией, предметом которых является покупка ресурса на предоставление коммунальных услуг и на общедомовые нужды, применению подлежит пункт 21 Правил N 124. Расчеты по договору энергоснабжения, заключенному только на цели содержания общедомового имущества в случаях, приведенных в пункте 21(1) Правил N 124, производятся в соответствии с этим пунктом. В силу подпункта "а" пункта 21(1) Правил N 124 объем коммунального ресурса, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения в отношении многоквартирного дома, оборудованного коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется на основании показаний указанного прибора учета за расчетный период (расчетный месяц) по формуле: Vд = Vодпу - Vпотр, где: Vодпу - объем коммунального ресурса, определенный по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета за расчетный период (расчетный месяц); Vпотр - объем коммунального ресурса, подлежащий оплате потребителями в многоквартирном доме, определенный за расчетный период (расчетный месяц) в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг. В случае если величина Vпотр превышает или равна величине Vодпу, то объем коммунального ресурса, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения в отношении многоквартирного дома за расчетный период (расчетный месяц), принимается равным 0. Положения подпункта "а" пункта 21(1) Правил N 124 об объеме коммунального ресурса, подлежащего оплате исполнителем, равном 0, в случае, если величина объема коммунального ресурса, подлежащего оплате потребителями в многоквартирном доме за расчетный период (Vпотр) превышает или равна величине объема коммунального ресурса, определенного по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета за расчетный период (Vодпу), не исключают перерасчет. В случае, когда величина Vпотр превышает объем Vодпу, то объем, подлежащий оплате в следующих расчетных периодах, уменьшается на разницу между указанными величинами, что исключает для ресурсоснабжающей организации возможность получить плату за не оказанные услуги и позволяет устранить несоответствие фактического потребления коммунального ресурса, вызванного невозможностью одновременного снятия показаний со всех приборов учета. Объем, подлежащий оплате в следующих расчетных периодах, уменьшается на разницу между указанными величинами. Таким образом, если по итогам расчетного периода объем ресурса на общедомовые нужды имеет отрицательное значение (меньше 0), то в этом периоде ОДН признается равным 0, но в следующем периоде (периодах), если объем ресурса на ОДН имеет положительное значение (больше 0), оно подлежит уменьшению на ранее полученное отрицательное значение объема ресурса на ОДН применительно к каждому конкретному многоквартирному дому. Данный вывол согласуются с правовой позицией, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в решении от 20.06.2018 N АКПИ18-386. Однако, указанные нормы действуют в рамках заключенного между управляющей организацией и определенной ресурсоснабжающей организацией договора ресурсоснабжения. При расторжении договора ресурсоснабжения на КР на СОИ с прежней РСО необходимо произвести сверку расчетов, в том числе в отношении отрицательного КР на СОИ.