Постановлением Правительства РФ от 03.02.2022 N 92 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме" (далее - ПП N 92) с 01 сентября 2022 внесены изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (далее - Правила N 354), а именно Правила 354 дополнены пунктом пунктом 13(1)из которого следует, что в многоквартирном доме, в котором холодное водоснабжение и горячее водоснабжение осуществляются с использованием централизованных сетей холодного и горячего водоснабжения, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета сточных вод или коллективным (общедомовым) прибором учета холодной воды и (или) горячей воды, приходящийся на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объем (количество) сточных вод, отведенных в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, определяется по одной из двух формул: 12(1) или 12(2). В случае оборудования МКД коллективным (общедомовым) прибором учета сточных вод, а при его отсутствии коллективными (общедомовыми) приборами учета холодной воды и горячей воды расчет производится по формуле 12(1), учитывающей: объем (количество) сточных вод, отведенных в многоквартирном доме за расчетный период, определенный по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета сточных вод, а при его отсутствии - суммарно по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета холодной воды и горячей воды. В случаях, предусмотренных пунктом 59(1) Правил, применяется объем (количество) сточных вод или холодной воды и горячей воды суммарно, определенный в соответствии с положениями указанного пункта; объем (количество) сточных вод, отведенных за расчетный период в нежилом помещении, определенный в соответствии с пунктом 43 Правил; объем (количество) сточных вод, отведенных за расчетный период в жилом помещении (квартире), определенный в соответствии с пунктом 42 Правил. В случае отсутствия в многоквартирном доме коллективного (общедомового) прибора учета сточных вод и оборудования многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учета холодной воды и горячей воды учет расчет производится по формуле 12(2), учитывающей: - объем (количество) холодной воды, потребленной за расчетный период в многоквартирном доме в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, определенный по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета холодной воды по формуле 11, предусмотренной настоящим приложением (при этом объем принимается в размере, большем или равном нулю), а при отсутствии такого прибора учета - по формуле 15, предусмотренной настоящим приложением; - объем (количество) горячей воды, потребленной за расчетный период в многоквартирном доме в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, определенный по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета горячей воды по формуле 12, предусмотренной настоящим приложением (при этом объем принимается в размере, большем или равном нулю), а при отсутствии такого прибора учета - по формуле 15, предусмотренной настоящим приложением.". В вашем случае, так как МКД оснащен ОДПУ ХВС и ГВС, объем (количество) сточных вод, отведенных в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, будет определяться по вышеуказанной формуле 12(1), которая не учитывает КР на СОИ по ГВС.
Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354) не ставят качество коммунальных услуг в зависимость от той или иной системы обеспечения подачи коммунального ресурса или вида исполнителя коммунальных услуг. В соответствии с ч.4 ст.157 ЖК РФ, а также п.103 Правил N 354 в многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая организация, при предоставлении коммунальной услуги с нарушением качества, исполнителем, в т.ч. ресурсоснабжающей организацией, осуществляется изменение размера платы в порядке, установленном Правилами N 354. В случае, если в таком многоквартирном доме нарушение качества коммунальной услуги произошло по вине лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, то в соответствии с ч.11 ст.157.2 ЖК РФ ресурсоснабжающая организация – исполнитель коммунальных услуг обязана изменить (пересчитать) потребителям плату за коммунальную услугу с последующим возмещением соответствующих расходов (убытков) с лица, осуществляющего управление многоквартирным домом. Таким образом, в рассматриваемом случае важно установить по чьей вине: ресурсоснабжающей организации или управляющей организации нарушается качество коммунальных услуг по горячему водоснабжению или по отоплению при предоставлении таких коммунальных услуг в МКД с индивидуальным тепловым пунктом (далее – ИТП). В соответствии с п.12 ст.2 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" (далее - Закон N 416-ФЗ) приготовление горячей воды в МКД с ИТП осуществляется не ресурсоснабжающей организацией, а лицом, осуществляющим эксплуатацию такого ИТП. Это подтверждается и положением пп. «б» п.4 Правил N 354: «При отсутствии централизованного горячего водоснабжения снабжение горячей водой потребителей в многоквартирном доме осуществляется исполнителем путем производства и предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению с использованием внутридомовых инженерных систем, включающих оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещении в многоквартирном доме (при наличии такого оборудования)». В соответствии с п.3.11 СП 124.1330.2012 в ИТП регулируются параметры теплоносителя и расход тепловой энергии, поданной в МКД теплоснабжающей организацией. С помощью ИТП обеспечивается регулирование циркуляции горячей воды, поддержание необходимой её температуры, а также обеспечивается регулирование заданной температуры в помещениях в МКД в зависимости от температуры наружного воздуха. Соответственно, благодаря имеющимся в ИТП автоматическим установкам именно лицо, осуществляющее эксплуатацию ИТП, обеспечивает постоянность температуры горячей воды и отопления в МКД в зависимости от температуры наружного воздуха. В соответствии с п.5 ч.11 ст.161 ЖК РФ УО обязана обеспечить постоянную готовность инженерного оборудования, включая установленного в ИТП, к осуществлению поставок коммунального ресурса в целях предоставления коммунальных услуг потребителям в соответствии с Правилами N 354, т.е. в соответствии с требованиями к качеству коммунальных услуг. Обязанности УО осуществлять действия по регулированию режимов потребления тепловой энергии при наличии в МКД ИТП подтверждаются и положениями частей 7 и 8 ст.12 Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23.11.2009 N 261-ФЗ (далее - Закон N 261-ФЗ) в соответствии с которыми установлены требования к лицам, ответственным за содержание общего имущества в многоквартирном доме, проводить мероприятия, направленные на энергосбережение и повышение энергетической эффективности: - не реже, чем 1 раз в год разрабатывать и доводить до сведения собственников предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности (ч.7 ст.12) - в отопительный сезон проводить действия, направленные на регулирование расхода тепловой энергии в МКД в целях её сбережения, при наличии технической возможности такого регулирования и при соблюдении тепловых и гидравлических режимов, а также требований к качеству коммунальных услуг, санитарных норм и правил, доводить информацию о проведении таких действий до собственников. При этом непроведение таких действий допускается только при отсутствии возможности их проведения по технологическим причинам (ч.8 ст.12). Кроме того, в соответствии с ч.4 ст.12 Закона N 261-ФЗ УО обязана в целях надлежащего содержания общего имущества в МКД приводить мероприятия, включенные в утвержденный перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества в многоквартирном доме, который утверждается органом исполнительной власти субъекта РФ. Распоряжением Правительства ХМАО-Югры от 21.02.2014 № 84-рп в такой перечень включено мероприятие по наладке, балансировке систем отопления в МКД (п.1). Такие мероприятия относятся к мероприятиям по обеспечению надлежащего содержания общего имущества в МКД в соответствии с ч.1.1 ст.161 ЖК РФ. Соответственно, теплоснабжающая организация (РСО) обязана подать на границу эксплуатационной ответственности (до ИТП) тепловую энергию такого качества, которое позволит управляющей организации с учетом использования оборудования ИТП обеспечить подачу тепловой энергии во ВДИС отопления и горячую воду во ВДИС горячего водоснабжения с соблюдением параметров качества, независимо от того, что УО не признается в соответствии с Правилами № 354 исполнителем коммунальных услуг. Исключение ответственности РСО за нарушение качества коммунальных услуг обеспечивается, по нашему мнению, следующими мероприятиями, проводимыми РСО: 1) в отсутствии письменной формы договора теплоснабжения между РСО и потребителями РСО должна довести до потребителей информацию о показателях качества тепловой энергии, которые обязана соблюдать РСО при поставке тепловой энергии на границу её эксплуатационной ответственности, определяемой в соответствии с п.24 типового договора, приведенного в приложении № 1.1 к Правилам № 354. Кроме того, по нашему мнению, показатели качества тепловой энергии должны быть установлены в договоре теплоснабжения с УО на поставку тепловой энергии в целях ГВС на ОДН (пп. «в» п.17, п.20 Правил № 124). В таком договоре должны быть урегулированы и обязательства сторон, определяемые в случаях, указанных в пп. «б» п.18 Правил № 124. Соответственно, РСО несет ответственность за качество тепловой энергии, поставляемой до ИТП, УО несет ответственность, в т.ч. за качество предоставленных коммунальных услуг, в границах эксплуатации ИТП и ВДИС отопления и ГВС. 2) Вне зависимости от наличия или отсутствия договора ресурсоснабжения, заключенного между УО и РСО, УО в соответствии с п.10 и п.14 Правил N 416 обязана организовать деятельность АДС и обеспечить её взаимодействие с АДС РСО, а также организовать контроль качества коммунального ресурса на границе раздела ВДИС и централизованных инженерных сетей. В соответствии с п.108 Правил N 354 РСО – исполнитель коммунальной услуги обязана привлекать к оформлению актов о нарушении качества коммунальных услуг лицо, ответственное в МКД за обслуживание ВДИС. Соответственно, при поставке коммунального ресурса в МКД в целях предоставления коммунальных услуг между РСО и УО должен быть установлен порядок взаимодействия при установлении фактов нарушения качества коммунальных услуг, а также показатели качества поставки коммунального ресурса на границу эксплуатационной ответственности РСО вне зависимости от наличия или отсутствия заключенного между РСО и УО договора ресурсоснабжения, в т.ч. в целях фиксации при оформлении актов о нарушении качества коммунальных услуг причины нарушения качества коммунальных услуг и определения виновного лица. В указанных целях РСО может принять (установить) регламент такого взаимодействия и довести его до всех лиц, осуществляющих управление МКД. 3) РСО обязана не реже 1 раза в год предоставлять в УО предложения по проведению возможных мероприятий, связанных с энергосбережением в МКД (в данном случае) с регулированием тепловой энергии и температуры воды при использовании ИТП. Необходимость направления таких мероприятий, в т.ч. потребителям, исходит из положений ч.5 ст.12 Закона N 261-ФЗ. Таким образом, если при проведении указанных мероприятий РСО осуществляет поставку тепловой энергии на границу эксплуатационной ответственности в МКД с соблюдением показателей качества тепловой энергии, информация о которых доведена до УО и потребителей, то вина РСО в нарушении качества коммунальных услуг, потребленных в МКД, исключается. Соответственно, бездействие при этом управляющей организации по обеспечению качества коммунальных услуг (непринятие мер, позволяющих производить регулирование параметров тепловой энергии в целях производства горячей воды) приводит к ответственности УО за нарушение качества коммунальных услуг. В таком случае при наличии актов о нарушении качества коммунальных услуг РСО проводит перерасчет платы за предоставляемые ею коммунальные услуги с предъявлением суммы перерасчета (суммы снижения платы) к возмещению управляющей организации.
В силу статьи 290 ГК РФ собственнику в многоквартирном доме наряду с помещением, принадлежит также доля в праве собственности на общедомовое имущество. К такому имуществу относятся общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения. В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп «е» п. 2 Правил № 491, земельный участок под МКД является общим имуществом собственников помещений, если под МКД в соответствии с ч. ч. 2, 3, 5 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» образован земельный участок. Частью 2 ст. 290 ГК РФ установлен запрет на отчуждение доли в праве на общее имущество в МКД отдельно от права собственности на помещение. Согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственник помещения в МКД не может выделять в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также отчуждать свою долю отдельно от передачи права собственности на своё помещение. Таким образом, закон не позволяет просто так приобретать то имущество, которое принадлежит всем собственникам. При этом, следует отметить, что согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только путём реконструкции с согласия всех собственников помещений в данном доме. То есть требуется инициировать и провести ОСС со стопроцентным кворумом. Также, согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, на основании решения собственников помещений в МКД, принятого на ОСС, объекты общедомового имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Однако для этого также потребуется инициировать и провести ОСС, набрав кворум не менее 2/3 от общего количества голосов собственников в МКД с учётом норм п. 3 ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Указанное отчуждение не должно нарушать права иных собственников. Следовательно, заинтересованному лицу нужно получить технико-строительное либо земельно-правовое заключение эксперта о возможности отчуждения общего имущества в МКД без ущемления интересов иных лиц и продолжения безопасной эксплуатации МКД.
Статей 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491 установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в числе прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Общей собственностью жителей МКД является участок со следующими характеристиками: он сформирован (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ); его границы и размер определены в соответствии с требованиями законодательства (пп. «е» п. 2 ПП РФ № 491); в его отношении проведён государственный кадастровый учёт (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Согласно подп. 2, подп. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им, принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу собственников помещений, относятся к исключительной компетенции ОСС помещений в МКД. Даже если возведение летней террасы будет произведено не на земельном участке, являющемся частью общего имущества МКД, но с использованием общего имущества МКД, то установку такой террасы нужно будет согласовать на общем собрании собственников помещений.
В соответствии со ст.ст. 210, 249 ГК РФ, п. 1 ст. 158 ЖК РФ на собственника помещения в многоквартирном доме, наряду с положением пункта 1 статьи 39 ЖК РФ, возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества в размере, определяемом соотношением площадей жилого дома и нежилого помещения. Согласно ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям прибора учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее по тексту – Постановление Правительства РФ № 354). Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ № 354 потребителем является лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги. В соответствии с п. 18 Постановления Правительства РФ № 354 собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, а также предоставлять информацию о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных в расчетный период по указанным договорам. По смыслу пункта 40 Постановления Правительства РФ № 354 потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме (за исключением коммунальной услуги по отоплению) вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, собственник нежилого помещения вправе заключить договор энергоснабжения либо с исполнителем коммунальных услуг в лице управляющей компании, товарищества собственников жилья и т.д. либо напрямую с ресурсоснабжающей организацией. При этом, по смыслу п.п. 18, 40 Постановления Правительства РФ № 354 и в том и в другом случае собственник нежилого помещения обязан вносить плату за ОДН. На основании вышеизложенного следует, что в силу закона обязанность по возмещению общедомовых расходов возложена на собственника нежилого помещения. Таким образом, собственник нежилого помещения обязан производить возмещение издержек за электроэнергию на общедомовые нужды, поскольку он несет бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, в котором расположено нежилое помещение.
Часть 2 статьи 154 ЖК РФ устанавливает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. При этом, следует отметить, что ЖК РФ не выделяет отдельно тариф на текущий ремонт, рассматривая оплату за текущий ремонт как неотъемлемую часть платы за содержание жилого помещения. Управляющая организация обязана за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать общее имущество дома (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). При этом размер платы определяется в размере, позволяющем содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 29 ПП РФ № 491). Надлежащее состояние общего имущества МКД – это соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также соблюдение прав и интересов собственников помещений в доме (п. 10 ПП РФ № 491). Чтобы обеспечить такие условия, УО должна проводить техническое обслуживание дома, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ). Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Таким образом, решение об исключении из тарифа на содержание общего имущества платы за текущий ремонт не предусмотрена действующим законодательством. Управляющие организации будет обязана выполнять текущий ремонт общего имущества в МКД вне зависимости от решения общего собрания собственников (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА от 4 июня 2021 г. по делу N А32-44747/2019. В соответствии с пунктом 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Вынесение такой границы за пределы внешней стены без волеизъявления собственников означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит (пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016; определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.10.2016 N 308-ЭС16-7310). Сам по себе факт непринадлежности участка сети гарантирующей организации (например, если сети являются бесхозными) не освобождает ее от обязанности надлежаще оказывать услугу по водоснабжению и водоотведению в отношении абонента, на законных основаниях подключенного к ее сети (статьи 8, 12, 14 Закона N 416). Водоканал как гарантирующая организация обязан поддерживать в надлежащем состоянии имущество, используемое для осуществления его собственной деятельности. ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА от 11 ноября 2020 г. по делу N А82-25045/2018 Гражданско-правовые отношения, связанные с поставкой питьевой воды и приемом (сбросом) сточных вод, регулируются Федеральным законом от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" (далее - Закон N 416-ФЗ) и Правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 N 644 (далее - Правила N 644). К договору холодного водоснабжения, договору водоотведения, единому договору холодного водоснабжения и водоотведения прилагаются акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности абонента и организации ВКХ либо другого абонента по объектам централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводным и (или) канализационным сетям и сооружениям на них (пункт 31 Правил N 644). Понятия "граница балансовой принадлежности" и "граница эксплуатационной ответственности" в отношении водопроводных сетей определены в пункте 2 Правил N 644. Их суть заключается в том, что балансовая принадлежность разграничивается по линии раздела сетей по признаку собственности или владения на ином законном основании, а эксплуатационная ответственность - по признаку наличия обязанностей по содержанию и эксплуатации этих сетей. Последняя из указанных границ устанавливается в договоре, а если соглашение о ней не достигнуто, то определяется по первой границе. В пункте 8 Правил N 491 установлено, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения ОДПУ с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Точка поставки коммунальных услуг в многоквартирный дом по общему правилу должна находиться на внешней стене дома в месте соединения внутридомовой сети с внешними сетями (определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2015 N 305-ЭС15-513, от 21.12.2015 N 305-ЭС15-11564, от 03.10.2016 N 308-ЭС16-7310, от 26.12.2016 N 308-ЭС16-7314). Исключение составляют сети, предназначенные для обслуживания нескольких домов, в связи с чем такие сети являются транзитными и не могут быть переданы в состав общего имущества многоквартирного дома. Согласно правовым позициям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.2008 N 3431/08 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2015 N 305-ЭС15-11564, при отсутствии соглашения сторон по содержанию условия договора и наличии диспозитивной нормы, регулирующей спорное отношение, таковое условие должно определяться судом в соответствии с общим правилом диспозитивной нормы, содержащим наиболее оптимальный баланс интересов сторон договора, а, применительно к законодательству о снабжении коммунальными ресурсами многоквартирного дома, этот оптимальный баланс достигается при определении границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по внешней стене многоквартирного дома. Содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств (подпункт "а" пункта 30 Правил N 491). В соответствии с пунктом 28 Правил N 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений. Из приведенных норм следует, что граница балансовой принадлежности по общему правилу устанавливается по внешней стене жилого многоквартирного дома, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, - по границе балансовой принадлежности. Иное толкование названных норм права относительно определения границы эксплуатационной ответственности означало бы незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество не принадлежит. Таким образом, при неурегулировании в досудебном порядке вопроса определения границ эксплуатационной ответственности относительно наружных сетей, вам необходимо обратиться в суд с соответствующим требованием.
Частью 3.1 статьи 45 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищностроительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, подпунктом «б» пункта 4 которых предусмотрено, что управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением определенных стандартов, в том числе ведение реестра собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, сбор, обновление и хранение информации о нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных. Реестр собственников помещений МКД не должен содержать сведения, предусмотренные подпунктом «а» пункта 20 Требований, установленных Приказом № 44/пр, так как это противоречит части 3.1 статьи 45 ЖК РФ и положениям Приказа № 44/пр, которым утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Реестр собственников помещений дома, прилагаемый к протоколу общего собрания собственников помещений дома, содержит более расширенные сведения, чем реестр собственников помещений в МКД, который должна вести управляющая компания в силу части 3.1 статьи 45 ЖК РФ. Ни Жилищным кодексом РФ, ни Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, ни Приказом № 44/пр не предусмотрена обязанность управляющей организации вести реестр собственников помещений в МКД в соответствии с Приказом № 44/пр.
Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании или воздержались. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Таким образом, подписание договора управления с конкретным собственником носит, скорее, формальный характер. При наличии одного договора управления на все квартиры в МКД, неотъемлимым приложением к такому договору должен быть реестр собственников, который УК должна актуализировать. Таким образом, достаточно приложить к ДУ актуальный реестр собственников.
Часть 2 статьи 154 ЖК РФ устанавливает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. При этом, следует отметить, что ЖК РФ не выделяет отдельно тариф на текущий ремонт, рассматривая оплату за текущий ремонт как неотъемлемую часть платы за содержание жилого помещения. В соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления … с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Совместное толкование данных норм указывает, что вопрос установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения многоквартирного дома может быть решен на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома или устанавливается органом местного самоуправления. В Определении от 19.11.2015 №2563-О Конституционный Суд РФ указал, что ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, действуя в системе правового регулирования жилищных отношений наряду с положениями частей 3, 7 и 8 статьи 156 Жилищного кодекса РФ и будучи средством восполнения отсутствия волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, направлена на обеспечение надлежащего функционирования жилищно-коммунального хозяйства, что соответствует интересам как собственников помещений в многоквартирном доме, так и иных участников жилищных правоотношений. Законодатель, внеся изменения в положения ч. 4. ст. 158 Жилищного кодекса РФ, указал конкретные случаи, когда органы местного самоуправления устанавливают размер платы за содержание жилого помещения: 1. не принято решение о выборе способа управления МКД; 2. не принято решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения. Если собственники выбрали способ управления МКД, заключили договор управления с управляющей организацией, но не определил размер платы за содержание жилого помещения в МКД, необходимо применять положения ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ. Иные способы определения платы за содержание жилого помещения в рассматриваемой ситуации будут свидетельствовать о нарушении действующего законодательства. Также следует отметить что, если в договоре управления предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации (Письмо Минстроя России от 26.12.2018 № 51876-ОО/04 «О размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме»).
