В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом. На основании ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в доме, органов управления ТСЖ и т.д.) в течение согласованного срока за плату обязуется: - выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД; - оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества; - предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в МКД и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях заключения прямых договор с РСО обеспечить готовность инженерных систем; - осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД. В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, если управлением МКД занимается управляющая организация, она несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общедомового имущества, качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в МКД Организации, осуществляющие управление МКД, должны производить уборку прилегающих к домам территорий. При этом содержание придомовых территорий управляющими компаниями не ставится в зависимость от формирования земельного участка, подлежащего передаче в общую долевую собственность собственникам помещений в МКД (постановления АС ВВО от 11.02.2020 N Ф01-8139/2019 по делу N А43-13332/2019, АС ЗСО от 23.06.2020 N Ф04-2181/2020 по делу N А81-9257/2019). Наличие государственного кадастрового учета земельного участка под МКД и прилегающей к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не влияет на обязанность управляющей организации по содержанию, уборке и санитарной очистке придомовой территории (Постановление АС ДВО от 17.06.2020 N Ф03-2096/2020 по делу N А37-1782/2019, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 29.09.2020 N 303-ЭС20-12911). Таким образом, УК обязана содержать придомовую территорию дома, которым управляет (в т.ч и со стороны нежилых помещений, т.к они входят в состав управляемого МКД), но отдельностоящие здания - нет.
Потребитель коммунальной услуги по отоплению вне зависимости от выбранного способа управления МКД вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества в доме. Об этом сказано в абз. 2 п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг №354. Однако, судебная практика по этому вопросу весьма неоднозная. Более подробную информацию вы можете посмотреть в статье по ссылке https://roskvartal.ru/kommunalnye-uslugi/10502-kak-uo-vesti-raschyet-platy-za-otoplenie-pri-neskolkih-odpu-v-dome
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Собственники помещений могут принять решение об установлении взноса в размере, превышающем установленный минимальный размер (ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ). Таким образом, УО должна начислять по установленному нормативными документами минимальному тарифу в размере 8, 50 руб, однако собственники могут принять решение об уплате капремонта в большей установленному минимуму сумме.
Вода из систем внутренних водостоков должна отводиться в наружные сети дождевой или общесплавной канализации. При этом не допускаются отвод воды из внутренних водостоков в бытовую канализацию и присоединение к системе внутренних водостоков санитарных приборов. При отсутствии дождевой канализации выпуск дождевых вод из внутренних водостоков следует принимать открыто в лотки около здания (открытый выпуск); при этом следует предусматривать мероприятия, исключающие размыв поверхности земли около здания. При устройстве открытого выпуска на стояке внутри здания следует предусматривать гидравлический затвор с отводом талых вод в зимний период года в бытовую канализацию. (Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (постатейный) (Ласкина Н.В.))
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. п. 8, 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме)). Интересная цитата из Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.12.2015 по делу N 305-ЭС15-11564, А41-22117/2014: "...Таким образом, по смыслу приведенных норм права, граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене жилого многоквартирного дома, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, - по границе балансовой принадлежности. Другое толкование названных норм права относительно определения границы эксплуатационной ответственности означало бы незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество не принадлежит."
Лицо, предоставляющее потребителю коммунальную услугу по отоплению (далее - исполнитель), обязано обеспечить бесперебойное круглосуточное отопление в течение отопительного периода (п. п. 1, 2, пп. "а" п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354; п. 14 Приложения N 1 к Правилам). При предоставлении услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за коммунальную услугу снижается вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты услуги (ч. 4 ст. 157 ЖК РФ; п. 98 Правил). Акт проверки является основанием для перерасчета размера платы за коммунальную услугу по отоплению. Сведения о перерасчете отражаются в платежном документе (пп. "г" п. 31, пп. "ж" п. 69, п. 150 Правил). При предоставлении коммунальной услуги ненадлежащего качества размер платы за такую коммунальную услугу подлежит уменьшению на размер платы, исчисленный суммарно за каждый период (день) предоставления такой коммунальной услуги ненадлежащего качества, а размер платы за коммунальную услугу по отоплению подлежит уменьшению с учетом доли площади жилого помещения в общей площади жилых помещений (п. 101 Правил; п. 2 Приложения N 3 к Правилам). Таким образом, именно исполнитель услуги обязан пересчитать плату за коммунальную услугу.
Подвал является общим имуществом многоквартирного дома, которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Собственник жилого помещения в многоквартирном доме (далее - МКД) обладает правами владения, пользования и распоряжения в установленных пределах общим имуществом такого дома (п. 2 ст. 287.4, ст. 287.5, п. 2 ст. 287.6, ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ; абз. 3 п. 15 Правил N 292/пр). Кроме того, он вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в МКД (как лично, так и через представителя), а также стать членом ТСЖ, образованного для управления МКД (ч. 1 ст. 48, ч. 1 ст. 135, ч. 1, 2 ст. 143 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) является органом управления МКД и проводится путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Таким образом, без решения собственников, оформленного протоколом, УК не имеет права самовольно принимать решения по вопросам использования общего имущества МКД.
Если температура соответствует устновленным п. 15 Приложения N 1 к Правилам №354 нормам, о чем составлен акт, то в таком случае УК достаточно будет дать письменный ответ с соответствующими ссылками потребителю о том, что нарушений температурного режима не было выявлено. К сведению УК: температура воздуха в жилых помещениях измеряется в комнате (при наличии нескольких комнат - в наибольшей по площади жилой комнате), в центре плоскостей, отстоящих от внутренней поверхности наружной стены и обогревающего элемента на 0,5 м, и в центре помещения (точке пересечения диагональных линий помещения) на высоте 1 м. При этом измерительные приборы должны соответствовать установленным требованиям, в частности пройти регистрацию и иметь соответствующий сертификат (Приложение N 1 к Правилам; п. 6.9 ГОСТ 30494-2011, введенного в действие Приказом Росстандарта от 12.07.2012 N 191-ст). По общему правилу температуру воздуха измеряют шаровым термометром через 20 мин. после его установки в точке измерения (п. п. 6.5, 6.8 ГОСТ 30494-2011).
Специализированная организация в течение 10 рабочих дней со дня регистрации заявки (оферты) проверяет комплектность и правильность оформления представленных документов, в том числе на предмет полноты и достоверности содержащихся в них сведений (п. 26 Правил N 410). Согласно п. 27 Правил N 410 в случае непредставления заявителем всей информации, предусмотренной п. 18 Правил N 410, представления заявителем документов, предусмотренных п. п. 19 - 23 Правил N 410, в неполном объеме или неправильного их оформления специализированная организация сообщает об этом заявителю в течение 5 рабочих дней со дня получения документов и приостанавливает рассмотрение представленных документов. В соответствии с п. 31 Правил N 410, в случае если сторона, направившая заявку (оферту), в течение 30 дней со дня получения этой заявки (оферты) другой стороной не получила от нее ответа о согласии заключить договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования на предложенных условиях либо иных условиях, соответствующих гражданскому законодательству Российской Федерации и настоящим Правилам, или об отказе от заключения указанного договора по основаниям, предусмотренным настоящими Правилами, а также в случае получения отказа от заключения указанного договора по основаниям, не предусмотренным настоящими Правилами, сторона, направившая заявку (оферту), вправе обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны, для которой заключение этого договора является обязательным, к заключению договора. Таким образом, отмена решения ОСС невозможна. В случае письменного отказа организации заключить договор, УК может обратиться в суд с иском о понуждении заключении договора.
Расходы по управлению МКД являются составной частью платы за содержание и ремонт жилого помещения. Услуги по управлению МКД не выделены отдельной строкой в Минимальном перечне услуг и работ (ПП РФ N 290). Таким образом, управленческие расходы включаются в стоимость каждой из услуг и работ, оказываемых (выполняемых) в рамках управления МКД по содержанию, текущему ремонту общего имущества в таком доме. Таким образом, эти понятия относятся к административно-управленческим расходам и имеют одинаковое значение.
