Собственники нередко устанавливают размер платы меньше, чем управляющая организация по факту тратит на надлежащее содержание МКД, поэтому расходы компании превышают её доходы. Узнайте, вправе ли УО после расторжения договора управления взыскать эту разницу с собственников помещений.
Собственники оплачивают содержание общего имущества в МКД соразмерно их доле в таком имуществе
УО из Новокузнецка в течение семи лет управляла одним из домов города, пока собственники на ОСС не проголосовали за расторжение договора управления с ней. Компания после этого выявила, что потратила на содержание МКД два миллиона рублей, тогда как поступлений было только на полтора.
По мнению управляющей организации, жители данного дома задолжали ей 500 тысяч рублей, 100 тысяч из которых не оплатил собственник нежилого помещения площадью в 500 квадратных метров.
УО решила взыскать с него эти деньги через суд. Но владелец нежилого помещения не согласился с требованием компании, так как утверждал, что своевременно оплачивал все выставленные счета за ЖКУ (дело № А27-12333/2023).
Можно ли расторгнуть ДУ, если на ОСС утверждён низкий размер платы46820
Размер платы за жилое помещение определяют собственники на общем собрании с учётом мнения УО
Проанализировав материалы дела, суд первой инстанции напомнил, что:
- Размер платы за жилое помещение и содержание общего имущества утверждается на ОСС с учётом мнения УО (ст. ст. 45-48, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
- Каждый участник общедолевой собственности оплачивает расходы и издержки по её содержанию соразмерно своей доле в такой собственности (ст. 249 ГК РФ, ч. ч. 1. 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
Суд отметил: управляющая организация при подведении баланса установила, что получила от собственников полтора миллиона рублей, а на дом потратила два. Убытки она хотела взыскать с владельца нежилого помещения соразмерно его доле в общем имуществе. Однако ответчик все счета от управляющей организации оплатил полностью.
Судья указал, что при расторжении договора управления УО может требовать недополученные средства с собственников только в случае, если за период обслуживания дома у них осталась неоплаченная задолженность перед компанией. Такая задолженность рассчитывается по нормам ЖК РФ: согласно доле каждого в ОИ МКД и исходя из утверждённого на ОСС размера платы. Суд счёл требования компании не обоснованными и не удовлетворил иск.
В каком случае УО может самостоятельно индексировать размер платы1273913
При расторжении ДУ компания не вправе требовать компенсации, если расходы на МКД превысили доходы
В жалобе, направленной в апелляционный суд, УО настаивала, что собственники расторгли договор управления досрочно и в одностороннем порядке, хотя она надлежаще исполняла свои обязанности. Инстанция отметила:
- Обязательства по договорам должны выполняться (ст. ст. 307, 309 ГК РФ).
- На общем собрании собственники могут изменить способ управления МКД в любое время и отказаться от ДУ в одностороннем порядке (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ). Основанием для этого может быть не только факт услуг УО ненадлежащего качества, но и решение собственников о смене компании или способа управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
«Управляющая организация не вправе требовать от собственников помещений МКД внесения платы за содержание общего имущества в размере, большем установленного общим собранием собственников и договором на управление», – отметила апелляция.
Суд согласился с выводами первой инстанции и оставил решение без изменений. Он подчеркнул, что при прекращении договора управления по инициативе собственников у УО не возникает права на компенсацию расходов, понесённых сверх установленного размера платы. Кассационная инстанция с такими выводами согласилась.
Что делать УО, если собственники утвердили низкий размер платы146813
Если расходы УО по содержанию МКД превышают доходы, то это её предпринимательские риски
Часто суды при разборе споров о финансовой составляющей работы управляющих организаций ссылаются на постановление Пленума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10. В документе указано, что если УО несут убытки при содержании МКД, то это их предпринимательские риски.
Поэтому при утверждении размера платы компании должны учитывать, что в договоре управления считаются предусмотренными все текущие, обязательные и неотложные сезонные работы и услуги, которые УО осуществляют вне зависимости от упоминания в ДУ.
Например, к таким выводам пришли суды в делах о ремонте почтовых ящиков в домах, об обслуживании бойлерной и крыши над магазином, которые собственники отказались включить в состав общего имущества. Инстанции обязали УО провести ремонт указанных элементов за счёт средств текущего ремонта, указав, что:
«Определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учётом его естественного износа является их предпринимательским риском», – указано в постановлении № 6464/10.
В рассмотренном деле управляющая организация не вправе взыскать убытки с собственников, хотя за годы работы в МКД она потратила на все обязательные работы и услуги денег больше, чем было учтено в размере платы за содержание жилого помещения.
Ключевую роль в уменьшении убытков УО играет установка экономически обоснованного размера платы
Чтобы управляющим организациям не оказаться в минусе при обслуживании многоквартирного дома, важно:
- выстраивать эффективную коммуникацию с жителями,
- формировать деловую репутацию компании,
- грамотно планировать затраты на содержание и ремонт МКД, оптимизируя этот процесс.
Если же УО оказалась в ситуации, когда собственники утвердили низкий размер платы без учёта её мнения, то у компании есть три пути:
- Дождаться окончания договора управления и не продлевать его.
Здесь отметим, что нужно учитывать постановление Конституционного Суда РФ от 18.04.2024 № 19-П, согласно которому УО не может оставить дом до момента назначения новой компании или смены способа управления.
- Оспорить принятое на ОСС решение в суде.
При этом УО нельзя через суд расторгнуть договор управления или начать в одностороннем порядке применять муниципальный тариф.
- Инициировать новое собрание и вынести на него обоснованное предложение по размеру платы за жилое помещение.
Компании могут делать это с опорой на новый ГОСТ Р 70773-2023, который законодатели ввели в помощь УО, или перенимая полезный опыт коллег и экспертов отрасли.
