«Р1» Ассоциация

Возможно, позиция ГЖИ вытекает из лицензионных требований к управляющим организациям. Одним из таких требований является наличие квалификационного аттестата согласно статье 202 ЖК РФ у директора. Если у ГЖИ не будет информации о новом руководители, то невозможно будет проверить соблюдение лицензионных требований. Случаи, когда необходимо направить заявление об изменении сведений, определены в п. 2 Приказа Минстроя от 25.12.2015 № 938/пр. Смена директора не требует внесения изменений. Оснований к привлечению к административной ответственности нет, в данной ситуации можно направить возражение с обоснованиями о том, что у УО нет обязанности уведомлять ГЖИ о смене директора либо, чтобы не конфликтовать -уведомить ГЖИ о смене руководителя в свободной форме.

Позиция водоканал обоснована. Само по себе отсутствие требования об оплате не снимает обязанности по оплате коммунальных услуг. Такая обязанность установлена статьей 154 ЖК, поэтому оплата за водоотведение обязательна. В связи с тем, что у управляющей компании и РСО не был заключен договор на предоставление такой коммунальной услуги, действовали прямые отношения РСО и собственников. В связи с этим, если РСО хочет за предыдущие периоды взыскать свои расходы, они должны направить в новую УК либо напрямую собственникам все счета, досудебные претензии и обратиться в суд.

В соответствии с ч.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Таким образом: 1) По должнику до 2016 года в связи с истечением срока исковой давности взыскать долг не получится. 2) С момента, когда будет выявлен новый должник будет исчисляться новый срок исковой давности. Таким образом вы имеете право взыскать задолженность с 2016 года по настоящее время в полном объеме. Для этого необходимо заказать выписку в Росреестре, получить сведения о новом собственнике/нанимателе и взыскать с него всю сумму долга за указанный период.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена ст. 154 ЖК РФ. При этом взносы на капитальный ремонт оплачивает собственник помещения.

Но есть нюансы. Не везде администрация хорошо и быстро отрабатывает данный вопрос. А «брошенный дом» - это проблема (особенно зимой) и недовольные избиратели. Поэтому, в некоторых регионах я сталкивалась с тем, что органы местного самоуправления просто административными рычагами заставляют УО управлять домом до тех пор, пока не появится какая-то другая компания. Но это уже не в рамках правового поля. Поэтому тут советов не будет. Чувствуете в себе силы спорить с администрацией – ваше дело, нет – тогда просто надо подтолкнуть собственников побыстрее выбрать кого-то другого или ТСЖ создать. Последний вариант - при истечении срока действия договора, когда в договоре нет автоматической пролонгации, либо есть письменный отказ от пролонгации, УО может просто уйти с дома. Тут также дом можно фактически «бросить». Не надо дожидаться пока придет другая компания. Судебная практика: Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2013 по делу N А41-9806/12.

Ст. 200 ЖК:«3. Лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом до дня….» НЕТ В ЗАКОНЕ СЛУЧАЯ, когда надо управлять домом при обычном одностороннем расторжении договора управления, причиной которого стали не нарушения со стороны УО. Данная позиция подтверждается Письмом Минстроя от 11.01.2017 №241-АТ/04, где прямо говорится, что УО прекращает управлять домом со дня расторжения договора (исключения из реестра), также Минстрой подтверждал данную позицию на Всероссийском селекторном совещании по вопросам работы органов государственного жилищного надзора субъектов РФ 5 мая 2016 года (протокол №365-ПРМ-АЧ, размещен на официальном сайте Минстроя России. По хорошему, здесь орган местного самоуправления должен сразу назначить временную УО.

Расторгнуть по инициативе собственников или по соглашению сторон можно, это подтверждается многочисленной практикой (Определение ВАС РФ от 16.11.2012 N ВАС-14615/12 по делу N А16-59/2012, Определение ВАС РФ от 28.01.2013 N ВАС-16188/12 по делу N А16-57/2012, Определения ВАС№ ВАС-9200/2011 от 20.02.2012 по делу № А45-11863/2010, № ВАС-5413/2012 от 10.05.2012 по делу № А71-4529/2011, № ВАС-10071/2012 по делу № А40-71500/2011, № ВАС-18495/2012 от 18.02.2013 по делу № А33-15700/2011). Что происходит после расторжения? Тут надо разделить: 1. Если вас выгнали из-за того, что были нарушены лицензионные требования и дом был исключен из Реестра (компания лишилась лицензии) – УО обязана управлять домом до момента выбора новой УО – ст. 200 ЖК. 2. Если собственники расторгли договор просто так, из-за плохого настроения, но никого не выбрали – у УО нет обязанности управлять до момента решения судьбы дома. Если посмотреть статью 200, то там четко указано в каких случаях УО должна управлять домом после завершения действия договора управления:

Договор управления может быть расторгнут: 1. по инициативе собственников помещений; 2. по соглашению сторон; 3. по истечению срока действия договора. Сразу оговорюсь, что не вижу способа расторгнуть договор управления досрочно по инициативе УО. В ЖК не прописано никакой процедуры расторжения договора управления со стороны УО. Суды расценивают договор управления как публичный, а его не вправе расторгнуть сторона, оказывающая услуги (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.10 N 1027/10 Определение КС РФ от 06.06.2002 № 115-О). Всякие нарушения со стороны собственников, такие как неоплата и прочее, суды не принимают во внимание, а сам факт убытков УО не считают основанием для расторжения договора (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63¬2036/ 2008¬С3¬16). Со стороны собственников, напротив, договор можно расторгнуть в любой момент и не только из-за плохой работы УО, но и просто так. Об этом сказал ВАС еще в 2011 году (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.11 № 7677/2011).

да, наделить полномочиями по подсчету голосов можно председателя и секретаря собрания. Эти разъяснения дал Минстрой РФ в письме от 28.02.2018 № 7252-ЕС/04. Подробно можно прочитать в статье РосКвартала: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/11390-nyuansy-provedeniya-oss-razyasnyayut-minstroy-verhovnyy-sud-i-ks-rf.

В действующей редакции пункта 44 постановления Правительства от 06.05.2011 № 354 исключен абзац о распределении сверхнормативного объема коммунальной услуги на ОДН. В случае, если домом управляет управляющая организация, потребители платят за коммунальные ресурсы на СОИ в составе платы за содержание жилья. Это означает, что рассматриваемая норма не применяется к Вашему случаю. Поэтому новая редакция нормы не влияет на порядок расчета платы за СОИ.