Кроме обязательных вопросов для проведения любых ОСС (выбор председателя, секретаря, счетной комиссии и т.д.) внесите на рассмотрение следующий вопрос: ""Утвердить порядок согласования и установки на фасаде МКД сплит-систем (кондиционеров) собственниками помещений в МКД”. До проведения ОСС данный порядок необходимо разработать применительно к Вашему МКД, в том числе с учетом паспорта фасадов здания.
Таким образом, под придомовой территорией следует рассматривать земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации МКД, являющимися общим имуществом собственников помещений в МКД, надлежащее содержание которого обеспечивается собственниками помещений в МКД. До момента оформления земельного участка в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ и федерального законодательства, границы придомовой территории могут определяться лишь ориентировочно на основании нормативных актов органов местного самоуправления, градостроительной документации, технических паспортов, планов благоустройства, но юридически значимым эти границы не являются.
2) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен МКД (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, подпункты "е" и "ж" пункта 2 Правил N 491). В целях обозначения рассматриваемой обязанности собственников помещений в МКД в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года N 290 (далее - Перечень, Постановление N 290), используется понятие "придомовая территория", несмотря на его отсутствие в ЖК РФ. В указанный Перечень включены работы по содержанию придомовой территории в холодный и теплый периоды года, а также вывозу жидких бытовых отходов и бытовых сточных вод из дворовых туалетов и септиков, находящихся на придомовой территории (пункты 24 и 26 Перечня).
Частью 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 , определен состав такого общего имущества. В него в том числе включаются: 1) земельный участок, на котором расположен МКД и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Если такой участок образован до введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую собственность собственников; со дня проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка он также переходит бесплатно в общую собственность собственников (пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации");
Возложение бремени содержания имущества на его собственников основывается на статье 210 ГК РФ, конституционное истолкование которой дано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 2 ноября 2006 года N 444-О. Именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, что предполагает наряду с необходимостью несения расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии (капитальный и текущий ремонты, страхование, регистрация, охрана и т.д.) и выполнения других требований, исходящих от уполномоченных законом органов государства и местного самоуправления (по техническому, санитарному осмотру и т.п.), и обязанность платить установленные законом налоги и сборы.
Помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме, в том числе тамбуры, межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это следует из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме. Это предусмотрено ч. 2 ст. 36 ЖК РФ. Установка двери в тамбуре этажной площадки относится к перепланировке нежилого помещения в МКД и осуществляется по решению общего собрания в МКД и при согласовании с уполномоченным органом местного самоуправления. Это следует из ч. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 25, ст. 26, ч. 3 ст. 36, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. В данном случае УО необходимо потребовать собственников, установивших дверь в общем тамбуре, либо провести согласование перепланировки в установленном порядке, либо привести ИО МКД в первоначальное состояние, то есть демонтировать дверь.
Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются ⅔ от всех голосов в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). ⅔ голосов от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников.
Верховный суд РФ в определении от 26.04.2023 по делу № А60-52343/2021 указал: Исполнителем КУ является управляющая домом организация: переход на прямые договоры в МКД в части снабжения холодной водой для ГВС невозможен, так как РСО не использует внутридомовое оборудование. В отношениях с ресурсоснабжающей организацией УО является потребителем, а с собственниками помещений – исполнителем коммунальной услуги (пп. «б» п. 4, абз. 2 пп. «а» п. 9 Правил № 354). Аналогичные выводы следуют из Письма Минстроя РФ от 31.07.2024 № 43672-ДН/04.
В данном случае много определение лица, обязанного проводить ремонт крыльца будет зависеть от статуса вновь образовавшихся помещений. Если официально оформленным остается одно помещение, а крыльцо принадлежит только ему, то оно не соответствует признакам ОИ МКД, установленным в ст. 36 ЖК РФ и пп. “а” п. 2 Правил № 491, так как не предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). .В таком случае, ремонт должен осуществлять собственник данного помещения согласно ст. 210 ГК РФ. . Если же новые помещения оформлены как нежилые помещения МКД по отдельности, то тогда крыльцо может быть признано частью ИО МКД и подлежит ремонту силами УО. Кроме того, рекомендуем проверить положения ДУ на предмет включения крыльца в ОИ МКД.
При расчёте ГВС на СОИ необходимо руководствоваться п. 54 Правил № 354, в том числе, формулами 20 и 201 Правил № 354. В пункте 54 Правил № 354 указано, что объем тепловой энергии, используемый на подогрев воды в целях горячего водоснабжения, определяется исходя из показаний общедомового прибора учета тепловой энергии, установленного на вводе системы теплоснабжения многоквартирного дома, и количества холодной воды, использованной на нужды горячего водоснабжения. Согласно этому же пункту, стоимость ГВС включает две составляющие: 1. Объем холодной воды, умноженный на тариф на холодное водоснабжение. 2. Объем тепловой энергии, рассчитанный вышеуказанным способом, умноженный на тариф на тепловую энергию. Следовательно, РСО, скорее всего, производит расчет неверно.
