«Р1» Ассоциация

Второй вариант ответа на вопрос, может ли застройщик заключить прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО, основан на нормах Жилищного кодекса РФ. Фирма-строитель дома может возвести МКД на собственные/кредитные средства или по договору долевого участия (ст.ст. 8, 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). При долевом строительстве застройщик не является собственником помещений в новостройке и не может единолично принимать никаких решений. Если дом возведён на собственные или заёмные средства, то застройщик с момента регистрации права собственности на дом может принимать любые решения единолично, в том числе о прямых договорах с РСО. При этом любой многоквартирный дом, сданный в эксплуатацию, является домом с невыбранным способом управления. В таком случае действуют нормы ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ: коммунальные услуги в таком доме предоставляются на основании прямых договоров.

Мнение Минстроя РФ по вопросу, может ли застройщик единолично заключить прямой договор с поставщиком коммунальных ресурсов, изложено в письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04. Ведомство однозначно считает, что законодательством не предусмотрена такая возможность. В ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ указано лишь три способа заключения прямого договора между собственниками и РСО: по решению общего собрания собственников помещений в доме; из-за задолженности управляющей организации перед поставщиком ресурсов; исторически сложившиеся прямые отношения. Про право застройщика заключить прямой договор в законе не написано, следовательно, такого права он не имеет. Но при этом следует учитывать, что письма Минстроя РФ не являются НПА и общеобязательными предписаниями, о чём ведомство напоминает в каждом своём разъяснении тех или иных вопросов жилищной сферы.

В соответствии с частью 10 статьи 44 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) денежные средства, находящиеся на специальном счете, открытом для формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, могут быть израсходованы только на цели капитального ремонта указанного имущества. Статья 7 Федерального закона от 25.12.2008 № 273-ФЗ ""О противодействии коррупции"" также подтверждает недопустимость использования средств не по целевому назначению. Кроме того, судебная практика поддерживает данный подход. (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.07.2020 № Ф10-2776/2020, в котором суд признал невозможным обращение взыскания на средства специального счета капитального ремонта). Таким образом, средства специального счета капитального ремонта имеют строго целевое назначение и не подлежат взысканию по обязательствам иных лиц, кроме обязательств по проведению капитального ремонта в соответствии с законодательством о капитальном ремонте.

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома. Следовательно, для отнесения необходимых работ к текущему или капитальному ремонту необходимо определить какой процент конструкции подлежит ремонту. Сделать это можно путем проведения строительной экспертизы. Также собственники на ОСС вправе на основании п. 4.1. ст. 44 ЖК РФ принять решение о проведении текущего ремонта ИО.

В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ, которые устраняют неисправности изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников. В такой же интерпретации понятие капремонта приводится в п. 21 ПП РФ № 491. При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы (п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 Методических рекомендаций Фонда ЖКХ от 15.02.2013). Согласно п. 3.13 ГОСТ Р 51929- 2014, объём таких работ должен превышать объём текущего ремонта. Оплачиваются они из фонда капремонта за счёт ежемесячных взносов собственников. Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

Так как паркинг является частью общего имущества МКД, то за поддержание надлежащего технического состояния такого имущества отвечает УО. В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 указано, что текущий ремонт (ТР) – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий. Подобное определение ТР как предупредительного ремонта дано в п. 18 ПП РФ № 491. В соответствии с п. 3.1 ГОСТ Р 56535-2015, текущий ремонт –  это комплекс работ и услуг, которые включены в план работ и проводятся в рамках содержания общедомового имущества. Он оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Объем таких работ «не превышает 30% от ремонтируемого имущества». Согласно позиции Минстроя РФ, капремонт – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом. При этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

1 сентября 2024 года начал действовать Федеральный закон от 08.08.2024 № 238-ФЗ о правилах выбора подрядчика для строительного контроля при капремонте в МКД. Изменения внесены в ЖК РФ и ст. 53 ГрК РФ. Согласно № 238-ФЗ, работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД выполняются по договору строительного подряда, заключённого с ИП или юрлицом. Они должны являться членами СРО в сфере строительства. Стройконтроль работ становится обязательным: Он должен проводиться согласно постановлению Правительства РФ от 21.06.2010 № 468 с полным документальным оформлением. Региональные власти обязаны выбрать, кто будет им заниматься, – исполнительный орган субъекта РФ или подведомственное ему учреждение. Если собственники аккумулируют средства на спецсчёте, то они на ОСС могут отказаться от услуг такого учреждения. В этом случае контроль проводит организация, выполняющая капремонт.

В соответствии с п. 67 Правил № 354 плата за коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представляемых потребителям исполнителем не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата, если договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья или кооператива (при предоставлении коммунальных услуг товариществом или кооперативом) не установлен иной срок представления платежных документов. Следовательно, если собственники на ОСС проголосуют за иной порядок предоставления платежных документов, то предложенный в вопросе порядок не повлечет каких-либо последствий.

По общему правилу исчисления сроков (ст. 190 ГК РФ) имеются в виду календарные дни. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ), если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (ст. 193 ГК РФ). Если это действие должно быть совершено в организации, то срок истекает в тот час, когда в этой организации по установленным внутренним правилам прекращаются соответствующие операции (ч. 1 ст. 194 ГК РФ). Применение иных правил исчисления сроков свидетельствует о нарушении порядка рассмотрения обращений граждан и ведет к административной ответственности, предусмотренной ст. 5.59 КоАП РФ.

Главный нормативный правовой акт, регулирующий работу с заявлениями и жалобами граждан, – Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ. Поскольку управляющие организации заняты публично значимой деятельностью, на них распространяются требования ч. ч. 1, 2 ст. 12 № 59-ФЗ (постановление Забайкальского краевого суда от 01.12.2016 по делу № 4А-559/2016, постановление Верховного Суда Республики Марий Эл от 19.07.2016 по делу № 4А-186/2016). В указанном законе зафиксировано, что ответ на обращение граждан отправляется не позднее 30 дней со дня его регистрации. Регистрация обращений осуществляется в соответствии с ч. 2 ст. 8 Закона N 59-ФЗ (в течение трех дней с момента поступления в орган или должностному лицу публичной власти), и именно с момента регистрации начинается отсчет срока рассмотрения обращения.