В соответствии с ч. 4 ст. 176 ЖК РФ остаток денежных средств при закрытии специального счета перечисляется по заявлению владельца специального счета: 1) на счет регионального оператора в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта; 2) на другой специальный счет в случае замены владельца специального счета или кредитной организации на основании решения общего собрания собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. В соответствии с ч. 5 ст. 176 ЖК РФ владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Обоснованность применения поставщиком ресурсов повышающих коэффициентов подтвердил Верховный суд РФ в решении от 12.10.2016 № АКПИ16-779, отказавшись признать частично недействующими соответствующие нормы законодательства. Повышающие коэффициенты, применяемые при расчётах платы за коммунальные ресурсы, потреблённые собственникам помещений, можно условно разделить на две группы: Применяемые в соответствии с п. 60 ПП РФ № 354 по истечении трёх расчётных периодов в случаях, перечисленных в пп. «а», «г» п. 59 ПП РФ № 354: индивидуальный прибор учёта, принятый к расчётам, вышел из строя или утрачен; истёк срок эксплуатации индивидуального прибора учёта. собственник отказался предоставить исполнителю КУ допуск к счётчику. Применяемые при составлении акта о несанкционированном вмешательстве в работу ИПУ (п. 81(11) ПП РФ № 354). Иные повышающие коэффициенты по ПП РФ № 354 не применяются. То есть, повышающий коэффициент, применяемый РСО к УО при неустановке ОДПУ, не может перевыставляться собственникам помещений МКД.
Следовательно, УО в силу прямых указаний закона обязана организовать установку и ввод ОДПУ в эксплуатацию или предоставить акт об отсутствии технической возможности провести такие работы. В том числе компания могла обратиться в РСО и заключить с ней договор на проведение таких работ Согласно пп. «в» п. 21(1) ПП РФ № 124, если в доме не установлен общедомовой прибор учёта и отсутствует акт, который бы подтверждал отсутствие возможности монтажа ОДПУ, то РСО имеет право при расчётах объёма потреблённого ресурса применять повышающий коэффициент 1,5. Право РСО рассчитывать объём КР на СОИ с применением коэффициентов при отсутствии ОДПУ в доме также зафиксировано в пп. «ж» п. 22 ПП РФ № 124. Такой подход соответствует нормам ч. 2 ст. 13 № 261-ФЗ, стимулируя покупателей коммунальных ресурсов устанавливать приборы учёта и вести расчёты согласно их показаниям. ПП РФ № 354 и № 124 также содержат условия о праве РСО при расчётах с исполнителями коммунальных услуг применять повышающие коэффициенты, если УО/ТСЖ не предоставили акт обследования дома на предмет, подтверждающий отсутствия технической возможности установить ОДПУ.
"Порядок расчёта платы за коммунальные ресурсы на СОИ зависит от того, установлен ли в доме ОДПУ. Если он есть, размер расходов собственников и нанимателей жилых помещений на оплату таких ресурсов может определяться согласно ч. 1, 2 ст. 154, ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. Если прибора учёта нет, то объём КР на СОИ определяется исходя из норматива потребления по установленным тарифам (ч. 9.3 ст. 156 ЖК РФ). Согласно пп. «к» п. 11 ПП РФ № 491, содержание общего имущества включает в себя установку и ввод в эксплуатацию ОДПУ и их надлежащую эксплуатацию. Согласно ст. 3 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ и п. 2.4.2 Правил № 170, установка ОДПУ относится к работам по капитальному ремонту многоквартирных домов и осуществляется за счёт средств соответствующего фонда. При этом общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и повышении энергетической эффективности (пп. «ж» п. 10 ПП РФ № 491). Обязанность обеспечить выполнение таких требований возложена на лицо, ответственное за содержание общего имущества – управляющую домом организацию.
№ А17-8192/2019 – в домах с ИТП не допускаются прямые расчёты с РСО в целях ГВС. № А60-52343/2021 – при наличии в МКД индивидуального теплового пункта абонент изготавливает горячую воду самостоятельно. Переход на прямые договоры в МКД в части снабжения холодной водой для ГВС невозможен, так как РСО не использует внутридомовое оборудование. При этом, согласно письму Минстроя № 1324-ОО/06 в многоквартирных домах с ИТП собственники вправе принять на ОСС решение о заключении прямого договора: теплоснабжения для приготовления горячей воды; холодного водоснабжения в целях предоставления им коммунальной услуги по ХВС, в том числе для приготовления горячей воды. Таким образом, сложившаяся судебная практика рассмотрения конкретных дел не является обязательной для остальных схожих дел. В Данном случае можно обжаловать отказ РСО в судебном порядке.
Согласно ч. 12 ст. 2, ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 23.11.2011 № 416-ФЗ, пп. «б» п. 4 Правил № 354, прямые договоры на поставку теплоносителя и тепловой энергии с РСО могут заключаться, если: дом находится под непосредственным управлением (ст. 164 ЖК РФ); УО ещё не заключила договор с поставщиком ресурсов (ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ). Однако спорным остаётся вопрос о том, могут ли собственники помещений перейти на прямые договоры с РСО в доме с ИТП, если им управляет УО или ТСЖ. В мае 2020 года депутаты Госдумы РФ внесли на рассмотрение законопроект № 960730-7. Одним из пунктов документа авторы предложили дополнить ст. 157.2 ЖК РФ частью 7.2 и прописать в ней, что собственники помещений в домах с ИТП заключают с РСО договоры о поставке ресурсов на цели ГВС. Но в итоговом варианте, ставшем Федеральным законом от 12.12.2023 № 593-ФЗ, этого условия нет. Поскольку в НПА вопрос так и не прописан, его вынуждены решать суды. При этом в практике ВС РФ существуют разные позиции по этому вопросу: № А41-24467/2019 – наличие в доме ИТП не препятствует переходу на прямые договоры. № А41-50562/2019 – возможность их заключения не зависит от технических особенностей МКД.
Уважаемые собственники! Благодарим за доверие к нашей управляющей организации. Мы осознаем важность правильного управления средствами на капитальный ремонт. Однако согласно законодательству (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ), назначение управляющей организации владельцем спецсчета – совместно принятое решение. К сожалению, сейчас мы не можем рассмотреть возможность предоставления данной дополнительной услуги. Предлагаем рассмотреть альтернативу – назначение регионального оператора владельцем счета. Мы готовы поддержать ваше решение и оказать консультационную помощь. С уважением, Управляющая организация
Собственники помещений вправе выбрать один из способов формирования такого фонда – перечисление взносов на специальный счёт или на счёт регионального оператора (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). Решение принимается на общем собрании собственников. Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление МКД (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Также собственники вправе назначить владельцем специального счёта регионального оператора. Чтобы открыть спецсчёт, лицо, выбранное собственниками в качестве владельца, должно предъявить в кредитной организации оформленный протокол ОСС и иные документы, которые требует банк (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ). В действующем законодательстве отсутствует обязанность для УО становиться владельцем спецсчета при принятии такого решения собственниками. Такое действие УО является ее правом при наличии волеизъявления собственников помещений МКД.
Так как система пожаротушения применяется для безопасного проживания жителей и использования ОИ МКД, то в данной системе вода является коммунальным ресурсом, используемым в целях надлежащего содержания ОИ. Использованная вода при штатном срабатывании системы должна быть учтена при расчете КР на СОИ по ХВС. Минстрой РФ в письме от 12.03.2015 № 6637-ЛГ/04 указал, что расходы на оплату воды, поданной на нужды пожаротушения, несёт абонент или иное лицо, в границах эксплуатационной ответственности которого находится оборудование. Такое лицо вправе взыскать понесённые расходы на оплату воды с собственника/иного законного владельца объекта, в отношении которого осуществлялось пожаротушение. Если же срабатывание системы произошло ввиду противоправных действий третьих лиц, то понесенные расходы можно взыскать с такого лица.
Периодичность проверок не установлена ни одним НПА, и чаще инициируется собственниками помещений в доме. Такие проверки проводятся по методикам, изложенным в Правилах № 446, и являются экспертным методом определения степени износа МКД. Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах данного документа. В таблицах Правил № 446 приведены признаки изношенности отдельных конструкций и элементов, которые влияют на степень их изношенности. Таблицы позволяют определить процент изношенности дома с точностью до 5%.
