Из разъяснений, содержащихся в Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 11 февраля 2020 г. № 3850-ОГ/04 "Об оформлении решений и протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме" следует, что установленный порядок направления протокола в органы ГЖН применяется вне зависимости от наличия или отсутствия кворума.
УО должна в силу ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ вести реестр собственников помещений в МКД. Такой реестр содержит сведения, позволяющие идентифицировать потребителей: фамилию, имя, отчество или полное наименование или ОГРН юридического лица; номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является лицо; сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Нормативных требований к актуальности реестра нет. Актуальным может быть и реестр годовой, двухгодовой давности. Также следует отметить, что если УО сделала все необходимое для получения данных для актуализации реестра собственников, но не смогла их получить в силу объективных причин, то вина УО в отсутствии актуальных сведений в реестре отсутствует. Данная позиция подтверждается судебными актами, принятыми по делу № А60-50327/2020 Если в вашей случае были предприняты меры по актуализации реестра собственников, но такой информации получить не удалось, то рекомендуем указать на совершенные действия по актуализации, с вменяемым нарушением не соглашаться и разрешать вопрос в суде. Возможными вариантами актуализирования реестра собственников являются следующие действия: Запросите выписку из ЕГРН и сверьте данные с теми, что содержатся в предыдущих выписках, полученных до 1 марта 2023 года. Номера права собственности не являются персональными данными, поэтому доступны и сейчас: сравните их. Если сведения о госрегистрации совпадают, значит, собственник не менялся. Согласно пп. «д» ч. 4 ст. 4 № 266-ФЗ, УО могут обратиться к нотариусу, чтобы он запросил из ЕГРН персональные данные собственника. Для этого компании нужно подать письменное заявление, указав, что такие сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов. Запросить необходимые данные у лиц, которые могут без согласия собственника недвижимости получить его персональные данные из ЕГРН. Среди них: совладельцы имущества на праве общей собственности; супруг или супруга собственника; собственник земельного участка или смежного с ним участка; арендодатель и наниматель; обладатель сервитута, в том числе публичного, в отношении недвижимости.
Конституционный суд РФ в в постановлении от 18.04.2024 № 19-П проанализировал положения законодательства и указал: В НПА не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия ДУ. Поэтому в практике сформировались два противоположных подхода. Нормы ч. 3 ст. 200 ЖК РФ о непрерывности управления домом гарантируют создание безопасных условий проживания граждан (ч. ч. 1, 2 ст. 40 Конституции РФ). А без передачи техдокументации на дом другой УО или ТСЖ компания не вправе уклоняться от работы в МКД. Управление МКД осуществляется на условиях, ранее установленных в ДУ. Пор этом, согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО вправе выносить предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Если жители дома не приняли решение, проголосовав «против» или не набрав кворум, то в таком случае УО обращается в орган местного самоуправления с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом конкретном многоквартирном доме. Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, у ОМС возникает обязанность установить размер платы. Если муниципалитет отказывается выполнять свои обязанности, то УО следует обжаловать отказ ОМС в установлении тарифа. Тариф на содержание и текущий ремонт устанавливается: решением ОСС по предоставленному УО предложению о размере платы за содержание жилого помещения в МКД. Если предложенный тариф превышает размер платы за содержание жилого помещения, установленный ОМС, то УО должна предоставить расчет (смету) его размера; органом местного самоуправления согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ если собственники не утвердили тариф на ОСС. Так называемый муниципальный тариф, про который скорее всего идет речь в вопросе, принимается органами местного самоуправления. Применение муниципального тарифа обязательно, если собственники не приняли тариф на содержание на общем собрании.
В настоящий такая возможность отсутствует. Но на рассмотрении Государственной думы находится законопроект о взыскании долгов за ЖКУ через нотариусов (№ 680171-8), в случае принятия которого появится возможность взыскания долгов ЖКХ через нотариуса.
Чтобы выбрать специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта, на общем собрании нужно определить: Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Сумма такого взноса не может быть меньше, чем минимальный размер взноса на капремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ. Владельца специального счёта. Кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчёт. Требования к банкам ужесточились в апреле этого года, поэтому перед выбором кредитной организации необходимо проверить её на соответствие новым правилам. Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление МКД (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД могут накапливать средства на капремонт только на одном специальном счёте. В течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счёта владелец специального счёта обязан представить в орган ГЖН уведомление о выбранном собственниками помещений в МКД способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола ОССП, где было принято соответствующее решение, и справки из банка об открытии специального счёта (ч. 1 ст. 172 ЖК РФ). Кроме того, владелец специального счёта обязан представлять в орган ГЖН в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта РФ, сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме, о размере остатка средств на специальном счёте (ч. 3 ст. 172 ЖК РФ). Таким образом, собственники должны провести ОСС, на котором определить новую УО собственником спецсчета. После этого УО открывает спецсчет в выбранной на собрании кредитной организации.
Согласно пп. “а” п. 1 Правил № 491 состав общего имущества определяется собственниками помещений в МКД в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ. Следовательно, без решения ОСС считать оставшиеся части первоначального нежилого помещения нельзя. Исходя из сути вопроса, оставшиеся помещения должны находится в собственности первоначального собственника помещения в 700 кв.м. Если указанные помещения не находятся на учете в Росреестре, то необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении допущенной ошибки при разделении первоначального объекта (площади первоначального и вновь образованных помещений разнятся на 200 кв.м.).
Ремонт фасада многоквартирного дома (МКД) входит в перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в таком доме, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). Состав таких услуг и (или) работ определяется нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями (ч. 1.1 ст. 166 ЖК РФ; п. п. 2, 3 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 29.12.2022 N 1159/пр; Перечень, утв. Постановлением Правительства МО от 18.07.2023 N 536-ПП). Так, в состав услуг (работ) по ремонту фасада, в частности, входят (п. 2 Приложения к Методическим рекомендациям N 1159/пр): демонтаж, монтаж, восстановление (включая усиление) наружных стен (включая штукатурные работы), облицовочной плитки, архитектурных элементов фасада; окраска стен фасада, а также оконных рам и откосов; демонтаж, монтаж, восстановление горизонтальных и вертикальных стыков (гермошвов) стеновых панелей крупноблочных и крупнопанельных зданий; замена оконных и балконных заполнений (в составе общего имущества), оконных перемычек, окон в местах общего пользования; демонтаж, монтаж, восстановление или замена ограждающих и несущих конструкций открытых балконов и лоджий с восстановлением гидроизоляции; замена дверей входа в подъезды, демонтаж, монтаж, восстановление, замена, устройство козырьков над входами в подъезды. Также ремонт и окраска фасадов могут проводиться в рамках текущего ремонта (п. 2 Приложения N 7 к Правилам, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170). Кроме того, надлежащее содержание фасада МКД должно обеспечиваться в рамках выполнения работ по надлежащему содержанию общего имущества МКД лицами, осуществляющими управление МКД и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества (управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным специализированным кооперативом, лицами, выполняющими указанные работы на основании договора, или застройщиком) (п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). По общему правилу указанные работы включают в себя, в частности, выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков, а также при выявлении повреждений и нарушений - проведение восстановительных работ (п. 9 Минимального перечня услуг и работ, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290). Таким образом, указанные в вопросе работы могут оказываться как в ходе текущего и капитального ремонта, так и в ходе надлежащего содержания ИО МКД.
В указанном МКД три узла учета тепловой энергии, измеряющие отдельно тепловую энергию, потребляемую в трех частях дома: в жилой части, в нежилой части относительно нежилых помещений и в части паркинга. При этом в тексте вопроса указывается, что дом оборудован общедомовым прибором учета. В целях настоящего ответа признаем, что под ОДПУ признается один прибор учета, измеряющий весь объем тепловой энергии, поданной в МКД (во все его части), или совокупность трех приборов учета. Соответственно, для определения платы за отопление для потребителей тепловой энергии, потребляемой на отопление в доме, оборудованном ОДПУ и в котором отдельные помещения оборудованы ИПУ, размер такой платы подлежит определению в соответствии с абзацем 4 пункта 42(1) Правил № 354 по формуле 3(1) приложения № 2 к Правилам № 354. В формуле 3(1) учитывается только площадь жилых и нежилых помещений (каждого помещения и общая - всех таких помещений). При этом размер платы за отопление определяется для жилых и нежилых помещений в одинаковом порядке (п.7 Правил № 354). Поскольку плата за отопление в нежилых помещениях в нежилой части дома начисляется РСО, а в жилой части дома и собственникам машино-мест начисляется УО, то обе организации должны вести расчет платы за отопление для каждой группы потребителей исходя из одинакового показателя площади всех жилых и нежилых помещений в МКД согласно сведениям о праве собственности на помещения в МКД из ЕГРН. Соответственно, УО и РСО согласовывают показатели такой площади (Si ) отдельно: - по жилым помещениям, расположенным в жилой части дома, - по нежилым помещениям, расположенным в нежилой (встроенной части дома), - по всем машино-местам, расположенным в паркинге, являющимся неотъемлемой конструктивной частью дома. В данном случае (исходя из информации о регистрации собственности на машино-места) под нежилым помещением признается площадь каждого машино-места (часть 6 ст. 15 ЖК РФ, п.2 Правил № 354 (понятие "нежилое помещение"), п.1 ст. 130 ГК РФ), а остальная площадь паркинга относится к общему имуществу в МКД (п.2 ст. 287.4 и ст. 287.5 ГК РФ). Таким образом, для собственников каждого жилого и нежилого помещения, а также собственника машино-места определяется размер платы за отопление путем суммирования объемов тепловой энергии по формуле 3(1): - потребленной в целях отопления принадлежащего собственнику помещения и (или) машиноместа (Vi ) - по ИПУ или по формуле 3(7) с учетом Si - потребленной на ОДН (второе слагаемое в формуле 3(1)) пропорционально площади принадлежащего собственнику помещения и (или) машино-места (Si ) в общей площади жилых, нежилых помещений и машино-мест (Sоб ). Для определения объема тепловой энергии, потребленной на ОДН, УО и РСО обмениваются информацией об объемах тепловой энергии, потребленной в жилых и нежилых помещениях, в том числе по показаниям ИПУ, а также согласовывают величину объема тепловой энергии, потребленной на ОДН. УО и РСО вправе согласовать порядок определения объема тепловой энергии, потребленной на ОДН, или УО, или РСО с последующим использованием такого объема каждой организацией (УО и РСО) для расчетов с потребителями тепловой энергии, состоящими в договорных отношениях с УО или с РСО. Соответственно: - доля тепловой энергии, потребленной на ОДН в МКД, приходящаяся на площадь жилых помещений и площадь машино-мест, предъявляется к оплате соответствующим потребителям управляющей организацией, - доля тепловой энергии, потребленной на ОДН в МКД, приходящаяся на площадь нежилых помещений в нежилой части дома, предъявляется к оплате собственникам соответствующих нежилых помещений ресурсоснабжающей организацией. Такой порядок определения объема тепловой энергии, потребляемой на отопление, в жилых и в нежилых помещениях в МКД (включая машино-места) соответствует положениям пункта 7 и пункта 42(1) Правил № 354.
Цена Договора определяется общей стоимостью услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в год, приведенной в Приложениях N __ к настоящему Договору, определенной решением общего собрания собственников помещений в МКД, в размере _ (__________) рублей в год, без учета НДС. В случае применения управляющей организацией НДС, цена Договора будет увеличена на сумму указанного налога. При этом, не рекомендуем использовать формулировку вышеуказанного пункта “с учетом НДС”, так как размер данного налога может меняться в зависимости от дохода УО.
Освобождение от НДС работает для операций по реализации работ, услуг по содержанию ОИ, если они выполнены с привлечением подрядных организаций, а также реализации работ по выполнению функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, выполняемых специализированными некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта ОИ МКД, и созданы в соответствии с ЖК РФ, а также органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями в случаях, предусмотренных ЖК РФ – пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Средства на текущий ремонт ОИ не облагаются налогом в период их накапливания – п.3 ст. 162 НК РФ. Если исполнитель КУ – РСО или регоператор по обращению с ТКО, то реализация по таким операциям отражается у РСО и регператора по ТКО. УО является получателем средств потребителей за КР на СОИ, расходы по которым включены в плату за содержание жилого помещения. Такие доходы – налогооблагаемые по НДС. Но и здесь, управляющая организация может рассчитывать на освобождение от НДС – пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ. В договоре управления можно использовать следующую формулировку пункта про цену ДУ -
