Прежде всего, рекомендуем определить к общему имуществу какого МКД (или всех трех МКД) отнесен шлагбаум и земельный участок, на котором он установлен. Далее собственники (или уполномоченные лица) МКД, в состав общего имущество которого включен шлагбаум, на основании п. 18 ПП РФ от 13.08.2006 № 491, на общем собрании собственников МКД вправе принять решение о проведении его ремонта за счет средств, собранных на текущий ремонт МКД, силами определенной специализированной ремонтной организации. В данном случае расходование средств текущего ремонта происходит на основании решения общего собрания собственников помещений МКД. Также предлагаем проверить действует ли в отношении сломанного шлагбаума гарантийный срок. Если он не истек, то необходимо обратиться к установившей его компании для производства ремонта.
В отношении ИПУ по водоснабжению плата за повторное опломбирование в связи с нарушением пломбы по вине абонента или третьих лиц взимается на основании п. 5 ст. 20 Закона № 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении". Аналогичные положения действуют в отношении ИПУ тепла и газа. Размер платы законодательно не установлен, определяется в договоре на оказание услуг по опломбировке.
Форма указанного вами Акта законодательно не установлена, составляется в свободной форме. Полагаем, что акт может быть составлен по аналогии с актом о нарушении обязательств по договору. В акте в обязательном порядке укажите суть нарушения, дату и время фиксации нарушения (фиксировать лучше каждый факт неисполнения), фио подписантов (желательно 2-3 собственника). Обязательно рекомендуем сделать фото и видео с привязкой к месту и дате фиксации.
Условия заключения ДУ в новостройке сразу после сдачи её в эксплуатацию прописаны в ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Через пять дней после даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик заключает договор управления с выбранной им компанией. В данном случае УО будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Она должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию. Срок действия такого ДУ – не более трёх месяцев! За этот период собственники успеют провести ОСС и выбрать УО, или муниципалитет объявит и проведёт открытый конкурс. Исходя из вашего вопроса, далее собственниками на ОСС было принято решение о выборе способа управления - управление МКД силами УО, которая управляла МКД уже 3 месяца. Таким образом, присутствовали два последовательных основания для заключения Договоров управления: сначала с застройщиком после введения в эксплуатацию МКД, а затем, по истечению 3 месяцев,с собственниками по решению ОСС. Каждый случай – отдельная процедура получения дома в управление и подписания договора управления, свой срок действия ДУ. УО, которая по договору управления содержит общее имущество и предоставляет собственникам помещений в МКД коммунальные услуги, обращается в РСО с заявкой (офертой), чтобы заключить договор на приобретение конкретного ресурса (п. 4 ПП РФ от 14.02.2012 № 124). К заявке нужно приложить (п. 6 ПП РФ от 14.02.2012 № 124), в том числе документы, которые подтверждают наличие у исполнителя обязанности по содержанию ОИ в МКД и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги или обязанности по содержанию ОИ в МКД в случае, если договор заключается в этих целях Документы, которые подтверждают обязанность исполнителя предоставлять конкретную коммунальную услугу и обязанность по содержанию общего имущества в МКД (п. 7 ПП РФ от 14.02.2012 № 124): протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором было принято решение о выборе управляющей организации в качестве способа управления; протокол общего собрания, на котором принято решение о выборе управляющей организации в лице той управляющей организации, которая обращается с заявкой в РСО; договор управления МКД, если он заключён. Следовательно, при заключении каждого ДУ (сначала с застройщиком, а затем собственниками по решению ОСС) УО обязана была направлять заявки и заключать договоры с РСО на приобретение конкретного ресурса со ссылкой на заключенный в данный момент ДУ. Продолжение расчетов с РСО по договору ресурсоснабжения, заключенному на основании договора управления, заключенного между УО и застройщиком, после принятия собственниками решения на ОСС о выборе способа управления и заключения другого ДУ (пусть даже с этой же УО) может быть расценено как нарушение вышеуказанных положений ПП РФ от 14.02.2012 № 124. Учитывая, что заключение договоров ресурсоснабжения между УО и РСО является лицензионным требованием, то возможно наступление ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3. КоАП РФ.
Согласно п. 84 Правил № 354 при непредставлении потребителем исполнителю показаний индивидуального или общего (квартирного) прибора учета в течение 6 месяцев подряд, за исключением случаев присоединения общих (квартирных) приборов учета электрической энергии к интеллектуальной системе учета, исполнитель не позднее 15 дней со дня истечения указанного 6-месячного срока, иного срока, установленного договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, и (или) решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, обязан провести указанную в пункте 82 настоящих Правил проверку и снять показания прибора учета. Порядок проведения такой проверки описан в п. 85 Правил № 354 и предусматривает следующее: исполнитель направляет потребителю не позднее 14 дней до даты проведения проверки извещение о предполагаемых дате (датах) и времени проведения проверки, о необходимости допуска в помещение; потребитель обязан обеспечить допуск в занимаемое помещение для проведения проверки в указанное в извещении время; по итогам проверки незамедлительно составляется акт проверки в порядке, установленном пунктом 85(1) настоящих Правил № 354; если потребитель не обеспечил допуск в помещение, то составляется акт об отказе в допуске к прибору учета. В случае составления предусмотренного пунктом 85 настоящих Правил акта об отказе в допуске к прибору учета по истечении 3 расчетных периодов с даты составления такого акта исполнитель вправе производить расчет платы за коммунальные услуги исходя из норматива потребления коммунальных услуг с учетом количества постоянно и временно проживающих в жилом помещении лиц, в том числе указанного в акте, составленном в соответствии с пунктом 56(1), а также с учетом повышающего коэффициента начиная с 1-го числа месяца, в котором такой акт составлен. Величина повышающего коэффициента принимается равной 1,5 (п.85(3) Правил № 354). Таким образом, в описанном вами случае при нарушении порядка проведения проверки состояния ИПУ (не направлено извещение за 14 дней до проверки) осуществлять расчет платы за коммунальные услуги исходя из норматива потребления, равно как и отказывать в перерасчете (по показаниям ИПУ) платы, произведенной по нормативу потребления, нельзя.
В соответствии с п. 6 Правил № 354 УО и ТСЖ обязаны при переходе собственников на прямые договоры передавать в РСО сведения о документах, удостоверяющих личность каждого собственника или нанимателя помещений в доме. Сделать это необходимо не позднее, чем за 5 рабочих дней до дня начала действия прямого договора. В соответствии с пп. «а» п. 69 Правил РФ № 354, исполнитель КУ, выставляя платёжный документ, должен указывать в нём в том числе адрес помещения, сведения о собственнике или нанимателе. При переходе на прямой договор у РСО таких сведений нет, и согласно Правилам № 354, она получает их от управляющей организации. Обладать такими сведениями УО должна в силу ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, поскольку ведёт реестр собственников помещений в МКД. Такой реестр содержит сведения, позволяющие идентифицировать потребителей: фамилию, имя, отчество или полное наименование или ОГРН юридического лица; номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является лицо; сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При этом УО вправе без согласия жителей МКД передавать их персональные данные новому исполнителю коммунальной услуги в силу ч. 2 ст. 6 № 152-ФЗ. При заключении прямого договора с собственниками помещений в МКД на оказание коммунальных услуг ресурсоснабжающая организация получает право на совершение действий с ПДн потребителей (п. 31 Правил № 354). У управляющих организаций иногда нет личных данных жителей МКД, если собственники отказываются их предоставлять. Ресурсоснабжающие организации не всегда это учитывают и требуют от УО данные, в том числе через суд. Например, в деле № А60-50327/2020 водоканал из Нижнего Тагила подал иск к одной из городских управляющих организаций, требуя в течение месяца передать ему сведения по 15 многоквартирным домам, позволяющие идентифицировать собственников помещений для начисления платы за коммунальные услуги. Среди необходимой РСО информации были не только личные данные жителей, но и реквизиты документов, удостоверяющих личность, контактные телефоны и адреса электронной почты. УО должна была передать исполнителю услуг эти сведения, поскольку в этих МКД собственники приняли решение о переходе на прямые договоры с водоканалом. РСО неоднократно обращалась в компанию с претензиями, но управляющая организация так и не исполнила свою обязанность в полном объёме. По итогам рассмотрения дела в 4 инстанциях суды пришли к выводу о том, что для подтверждения РСО и суду факта, что УО сделала всё возможное для получения информации о собственниках, нужно: Письменно обратиться во всевозможные инстанции, которые располагают личными данными жителей МКД, и сохранить копии обращений, доказательства, что они были направлены, и отказы ведомств. Направить собственникам и нанимателям помещений запросы о предоставлении их личных данных со ссылками на НПА. Это можно сделать тем же способом, что использовала УО из Нижнего Тагила: разместив уведомления на платёжных документах и информационных стендах в подъездах или иным способом. Обязательно сохраните подтверждения таких действий: фото стендов, копии счетов и писем. Собрать всю информацию, что есть у УО по списку, указанному в Правилах № 354, и передать её в РСО по акту. Как показывает дело № А60-50327/2020, этого будет достаточно, чтобы управляющая организация доказала, что сделала всё, что могла, чтобы получить необходимые сведения. Если собственники отказываются их предоставить, то, как отметил Верховный суд РФ, взять их больше негде. В таком случае РСО не вправе требовать от УО эти данные или провести ОСС для их получения, а суды – наказать компанию за их отсутствие.
Основными причинами возникновения такой неисправности, как подмес горячей воды к холодной, является неверное подключение и использование бытовой техники (стиральная, посудомоечная машина, бойлер, гигиенический душ, душевая кабина и т.п.). Основным способом устранения указанной неисправности является установка обратного клапана, который монтируется после отсекающих кранов на вводах от стояков холодной и горячей воды. Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками для холодного и горячего водоснабжения является вентиль на отводе трубопровода от стояка (п. 5 Правил № 491). Таким образом, в соответствии с положениями Правил № 491 и нормами ст. 210 ГК РФ, обратившиеся собственник несут бремя содержания принадлежащего им имущества после первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Следовательно, рекомендуем в ответе на обращение указать, что именно собственники обязаны за свой счет произвести установку вышеуказанных обратных клапанов.
Средства фонда капитального ремонта вне зависимости от способа его аккумулирования (спецсчет или счет регоператора), сформированные исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, могут расходоваться только для оплаты установленного перечня услуг и работ по капитальному ремонту, для погашения кредитов и займов, которые были получены для выполнения этих работ и уплаты процентов по таким кредитам и займам (часть 1 статьи 174 ЖК). Перечень услуг и работ по капитальному ремонту, которые могут быть оплачены за счет средств от взносов минимального установленного размера, определен в часть 1 статьи 166 ЖК. Как ранее было отмечено, в вашем регионе работы по замене оборудования в крышной котельной в такой перечень не включены.
Согласно п. п. 20, 22 Минимального перечня № 290, УО проводит техническое обслуживание, осмотры и аварийный ремонт лифта, организует техническое освидетельствование оборудования, в том числе после замены его элементов. Стоимость этих услуг и работ включена в размер платы за содержание жилого помещения. Если какие-то из них оказываются с нарушением качества или превышающими разрешённую продолжительность перерывами, то УО обязана сделать жителям дома перерасчёт. Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491). Работы по надлежащему содержанию лифтового оборудования в многоквартирном доме отнесены к обязательным требованиям, выполняемым управляющей организацией при наличии в многоквартирном доме лифтового оборудования и являются обязательными к исполнению. Плата за оказание данных услуг входит в состав платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Согласно пункту 6 Правил № 491 в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами. Для целей названных Правил установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иными требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил (пункт 4). Нормативными правовыми актами не установлены предельно допустимые сроки перерыва в оказании услуг лифта, поэтому любой перерыв в работе лифта является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с положениями Правил № 491. Капитальный ремонт лифтов не указан в законодательстве в качестве обстоятельства, исключающего снижение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в связи с непредоставлением указанной услуги. При этом при проведении перерасчета следует учитывать, что лифтовое оборудование в силу положений части 1 статьи 36 ЖК РФ, пункта 2 Правил № 491 входит в состав общего имущества всех собственников помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от места проживания. Плата за содержание и ремонт общедомового имущества (включая лифты) начисляется без разделения на подъезды всем собственникам помещений в многоквартирном доме пропорционально доле в праве общей собственности. При указанных обстоятельствах перерасчет платы должен осуществляться управляющей организацией всем собственникам помещений многоквартирного дома, а не только собственникам, проживающим в подъезде, где произведено отключение лифта (решения по делам №А56-51649/2021, №А56-135671/2018).
В соответствии со ст. 129 ГПК РФ при поступлении в установленный срок возражений должника относительно исполнения судебного приказа судья отменяет судебный приказ. В определении об отмене судебного приказа судья разъясняет взыскателю, что заявленное требование им может быть предъявлено в порядке искового производства. После отмены судебного приказа между сторонами сохраняются спорные взаимоотношения (в вашем случае относительно задолженности) несмотря на внесение денежных средств во исполнение ранее вынесенного судебного приказа. Данный спор разрешается в порядке искового производства. Таким образом, вам необходимо подать исковое заявление о взыскании спорной задолженности, указанной в отмененном судебном приказе, несмотря на отсутствие задолженности на лицевом счете. При этом, при рассмотрении заявления должника о повороте исполнения необходимо подать ходатайство о приостановлении его рассмотрения до момента вынесения решения по поданному вами исковому заявлению.
