П. 5.1 раздела 10 Приказа N74/114пр предусматривает, что управляющие организации размещают сведения об установленных коллективных (общедомовых) приборах учета, находящихся на праве собственности или на ином законном основании управляющей организации, товарищества и кооператива либо об установленных коллективных (общедомовых) приборах учета в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, товариществом, кооперативом (за исключением случаев, когда прибор учета находится на праве собственности или на ином законном основании ресурсоснабжающей организации). Раздел 10 не предусматривает в отношении управляющей организации требования о размещении показаний ОДПУ.
Отсюда вытекает и ответ на последний вопрос о решении управленческих вопросов: 1. Если все-таки все части дома будут признаны единым объектом недвижимости, то это влечет и управленческие последствия: ранее принятые решения продолжают действовать, в т.ч. о выборе управляющей компании (поскольку организация уже включена в реестр лицензий, а дом как объект один, т.е. и компания в реестре фигурирует одна). Тем не менее, нужно обновить размер платы за содержание, т.к. и состав общего имущества всего дома увеличивается (за счет конструктивных особенностей пристройки). Делается это на общем собрании всего дома, включая пристройку. Т.е. вопрос, по сути, сводится к утверждению нового тарифа. Можно для подстраховки вынести вопрос в стиле "О заключении собственниками пристройки договора управления с ...", но правового смысла, на наш взгляд, в этом немного - сугубо для избежания лишних споров с жильцами. 2. Если пристройка - отдельный объект недвижимости, со своим кадастровым номером, то ее собственники на своем собрании решают вопросы о размере платы и о выборе способа управления. Без участия собственников других подъездов.
Вопрос прямо зависит от двух факторов: наличия общих техническо-конструктивных особенностей (общие инженерные коммуникации и т.п.) и технической/проектной документации. Суды смотрят на изначальный замысел: если дом проектируется и ставится на учет как единый объект, то, соответственно, и общее собрание собственников существует только одно, равным образом как и организация, управляющая таким домом, может быть только одна, - в т.ч. и в отношении всех последующих "пристроек". Если это самостоятельные объекты недвижимости, которые таковыми подразумевались изначально, то – каждый «автономен» в вопросах управления и выбора организации (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.09.2022 N 33-17251/2022 по делу N 2-1182/2022, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.06.2020 N Ф10-1402/2020 по делу N А09-6728/2019, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2019 N Ф08-11414/2018 по делу N А53-32885/2017) Можно привести еще одну хорошую цитату из обобщения практики 17 арбитражного апелляционного суда, на ЖСК можно внимания не обращать, важен дальнейший вывод суда: «сама по себе организация жилищно-строительного кооператива для строительства жилого дома, выделение для этих целей земельного участка и утверждение акта законченного строительством объекта в отношении только двух подъездов многоквартирного дома при государственной регистрации рассматриваемого объекта недвижимости как единого жилого дома со сквозной регистрацией квартир и единым адресом не свидетельствовала о том, что секция многоквартирного дома (подъезды 5 и 6) данного жилого дома в соответствии с действующим жилищным и градостроительным законодательством являлась самостоятельным объектом недвижимости» («Обобщение судебной практики рассмотрения споров с участием управляющих организаций по управлению многоквартирным домом, содержанию общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг» (утв. президиумом Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 13.01.2022). Также обращают внимание на то, как сформирован земельный участок (единый для всего дома или отдельно для каждого подъезда), как происходило управление (одна организация на всех подъездах или иначе) (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 01.09.2022 N 88-17140/2022). Таким образом: по сути, по совокупности факторов можно сделать вывод, что в Вашем случае существует один объект недвижимости и пристройка является его частью, если ей не присвоен отдельный кадастровый номер либо если она не планировалась изначально как обособленный объект недвижимости (а это можно понять по документации от застройщика). В худшем варианте, если все-таки это по документам отдельное здание, то да, пока не будут внесены изменения в ЕГРН либо пока суд не признает иное, у данного обособленного объекта недвижимости будет «свое» общее собрание собственников, не связанное с другими подъездами, и оно же решает вопросы управления самостоятельно, не вместе с собственниками других подъездов.
Пункт 59(1) Правил № 354 позволяет применять среднемесячный объем тепловой энергии для определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению с даты, когда вышел из строя ОПУ, до даты, когда был возобновлен учет тепловой энергии путем введения в эксплуатацию ОПУ после выхода его из строя. В соответствии с ч.2 ст. 13 Закона № 261-ФЗ применение приборов учета после их введения в эксплуатацию «должно начаться при осуществлении расчетов за энергетические ресурсы не позднее первого числа месяца, следующего за месяцем ввода этих приборов учета в эксплуатацию». Таким образом, обязательств по введению в эксплуатацию ОПУ только с начала каждого расчетного периода ни Правила № 354, ни иное законодательство не содержат. Соответственно, если в рассматриваемом случае дата принятия к учету ОПУ определена 11 ноября, то не будет противоречить Правилам № 354 определение объема тепловой энергии за ноябрь месяц путем суммирования объемов, определенных: - с 23 октября по 11 ноября – исходя из среднемесячного объема тепловой энергии, - с 12 ноября по 22 ноября – исходя из показаний ОПУ. Обращаем внимание, что в соответствии с п. 59(1) Правил № 354 среднемесячный объем тепловой энергии по ОПУ определяется исходя из объемов тепловой энергии, измеренных ОПУ за отопительный период. Соответственно, в расчет среднемесячного объема тепловой энергии, определяемого в ноябре 2022, необходимо взять объем тепловой энергии, измеренный за отопительный период 2021-2022 и количество месяцев такого периода (включая неполные). Информация по примерам расчета среднемесячных объемов тепловой энергии по ОПУ и о необходимости учета при этом объема тепловой энергии, определяемого именно за отопительный период, а не за 6 месяцев, представлена в материалах размещенного на нашем Портале веб-семинара «Расчеты за отопление с использованием установленных в МКД общедомовых и индивидуальных приборов учета тепловой энергии» от 10 ноября 2022.
Индекс потребительских цен на январь 2023 можно посмотреть здесь: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19571/828e6b7d254ce74f0bcf539dbcddef70c7a60e78/ По условиям договора, индексация происходит на индекс потребительских цен за предыдущий год; из буквального толкования это означает, что в целом в % к соответствующему месяцу 2022 года, т.е. на 111,77% Порядок расчета: умножение тарифа на индекс (напр., 30 р. * 111,77% = 33,5 р.). Порядок расчета взят из Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.03.2021 N Ф07-442/2021 по делу N А21-2164/2020, где суд признал его правильным.
Если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, то размер платы за коммунальную услугу по холодному, горячему водоснабжению (за исключением установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду), водоотведению (при условии отсутствия как индивидуального или общего (квартирного) прибора учета сточных вод, так и индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета холодной и горячей воды) и электроснабжению определяется по следующей формуле (п. 42 Правил; пп. "а" п. 4 Приложения N 2 к Правилам).
В соответствии с пп. "а", "г" п. 59 Правил N 354 в случае выхода из строя прибора учета плата за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом или нежилом помещении за расчетный период, определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем, определенного по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета за период не менее 6 месяцев (для отопления - исходя из среднемесячного за отопительный период объема потребления в случаях, когда в соответствии с п. 42(1) Правил N 354 при определении размера платы за отопление используются показания индивидуального или общего (квартирного) прибора учета), а если период работы прибора учета составил меньше 6 месяцев, - то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев (для отопления - не менее 3 месяцев отопительного периода в случаях, когда в соответствии с п. 42(1) Правил N 354 при определении размера платы за отопление используются показания индивидуального или общего (квартирного) прибора учета). Если период работы индивидуального или общего (квартирного), комнатного прибора учета (за исключением индивидуального или общего (квартирного) прибора учета тепловой энергии) составил менее 3 месяцев, плата за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых или нежилых помещениях за расчетный период, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг. Если период работы индивидуального или общего (квартирного) прибора учета тепловой энергии составил менее 3 месяцев отопительного периода плата за коммунальную услугу по отоплению, предоставленную потребителям в жилых или нежилых помещениях многоквартирного дома, оборудованного коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, определяется в соответствии с положениями абз. 3 - 5 п. 42(1) Правил N 354 (п. 59(2) Правил N 354). По истечении предельного количества расчетных периодов, указанных в п. 59 Правил N 354, плата за коммунальную услугу, предоставленную в жилое помещение, рассчитывается в соответствии с п. 42 Правил N 354, с применением повышающего коэффициента 1,5, а в случаях, предусмотренных пп. "б" п. 59 Правил N 354, - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (п. 60 Правил N 354).
Договор управления МКД может предусматривать индексацию тарифов размера платы за содержание жилого помещения (Письмо Минстроя России от 26.12.2018 N 51876-ОО/04). При этом действующее законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме. Однако собственники могут принять решение, дающее управляющей организации право индексировать размер платы без ежегодного оформления его изменений решениями общих собраний собственников (Определение Верховного Суда РФ от 05.07.2019 N 307-ЭС19-2677 по делу N А21-463/2018). Собственники тоже не могут в одностороннем порядке без учета предложений управляющей организации принять на общем собрании решение об уменьшении установленного договором управления МКД размера платы за содержание жилого помещения или изменении порядка его определения. В противном случае управляющая организация может обратиться в суд для признания такого решения недействительным (Письмо Минстроя России от 12.07.2019 N 25373-ИА/04). Принятие общим собранием собственников помещений решения об изменении размера платы за содержание жилого помещения не требуется в случае изменения ее размера вследствие изменения размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в связи с установлением (изменением) в соответствии с законодательством РФ цен (тарифов), используемых для расчета размера платы за соответствующие коммунальные услуги для населения, или нормативов потребления соответствующих коммунальных ресурсов (п. 29(5) Правил N 491). В других случаях, требуется решение ОСС с соответствуюшей повесткой.
На основании п. 26 Правил заключения договоров ресурсоснабжения №124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрено, что выполнение исполнителем обязательств по оплате поставленного коммунального ресурса осуществляется путем уступки в соответствии с гражданским законодательством РФ в пользу РСО прав требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате коммунальной услуги. Вместе с тем данная норма не предусматривает обязанность РСО заключать договоры уступки права требования в отношении задолженности потребителей, поэтому УК (ТСЖ) не вправе требовать в судебном порядке понуждения РСО к заключению договора уступки права требования, даже если стороны внесли условие о заключении такого договора в договор ресурсоснабжения. Об этом свидетельствует арбитражная практика (см. Постановления АС ПО от 26.08.2020 N Ф06-64594/2020 по делу N А12-34846/2019 (в передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 20.11.2020 N 306-ЭС20-18992), от 24.08.2020 N Ф06-64570/2020 по делу N А12-45235/2019 (в передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 20.11.2020 N 306-ЭС20-18991), от 06.07.2020 N Ф06-63083/2020 по делу N А12-37961/2019).
В соответствии с письмом Минстроя России от 03.11.2016 N 36508-ОД/04 "О применении повышающих коэффициентов к нормативам потребления", согласно абзацу 3 пункта 42 Правил N 354, при наличии технической возможности установки приборов учета холодной воды, горячей воды и (или) электрической энергии размер платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению и (или) электроснабжению, предоставленную потребителю в жилом помещении в многоквартирном доме, определяется по формуле 4 (1) приложения N 2 к Правилам N 354 исходя из норматива потребления коммунальной услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению и (или) электроснабжению с учетом повышающего коэффициента, а в случае установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду размер платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению, предоставленную потребителю за расчетный период в жилом помещении в многоквартирном доме, определяется по формуле 23 (1) приложения N 2 к Правилам N 354 исходя из норматива потребления горячей воды с учетом повышающего коэффициента.
