Ирэн Парсамян

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под линейными объектами понимаются, в том числе, трубопроводы. В силу п. 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску суда, требующего установления сервитута. Исходя из п. 5 этой же статьи собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Из системного толкования вышеуказанных норм права, собственники могут решить вопрос установления сервитута на общем собрании собственников, например, за плату, - для этого в силу ст. 46 Жилищного кодекса РФ необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений. Принимать решение именно об отказе не нужно, - о нем как раз свидетельствует факт не проведения такого собрания.

Согласно ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имущества в многоквартирном доме. В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников. Учитывая вышесказанное, необходимо организовывать общее собрание собственников, на котором принять решение о проведении капитального ремонта за счет средств фонда капитального ремонта. Соответственно после получения решения общего собрания собственников о проведении капитального ремонта УК может обратиться в фонд капитального ремонта для получения средств на ремонт кровли.

Также согласно п. 21 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Ремонт крыши, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ является капитальным ремонтом. Согласно ч. 1 ст. 174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом проведение капитального ремонта, исходя из ч. 1 ст. 189 ЖК РФ, в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 8 ст. 175 Жилищного кодекса РФ в случае, если управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, являющимися владельцами специального счета, прекращено управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Указанное решение должно быть принято и реализовано не позднее чем в течение двух месяцев с даты прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом. Таким образом, Вам в протоколе помимо открытия и закрытия необходимо принять решение о переводе денег на новый счет со старого и назначить ответственным за этом председателя ТСЖ.

Фактически порядок тот же самый, что и в отношении резидента: подготавливаете заявление на выдачу судебного приказа, подаете на участок мирового судьи по подсудности (адрес регистрации) с приложением данных из ЕГРН, сведений о долге (оборотно-сальдовая ведомость или иной документ – главное, чтобы был период, конкретная услуга и размер долга). Проблема возникнет на стадии исполнения. Если иностранец не находится на территории РФ, выданный судебный приказ исполняется в стране нахождения. Для этого судебный приказ необходимо легализовать (признать) на территории иностранного государства. Процедура легализации начинается с обращения с соответствующим ходатайством к судье, который выдал судебный приказ. Далее мировой судья направляет ходатайство суду иностранного государства.

Для предотвращения возможных конфликтных ситуаций в будущем Вам следует также наделить председателя полномочиями на подписание актов на общем собрании собственников, даже несмотря на то что такая возможность предусматривается договором. Будет ли считаться нарушением то, что протокол от 25.09.2020 г. подписан, по сути, не уполномоченным на то лицом? Опять же, с формальной точки зрения – да. Но, во-первых, следует учитывать, что срок на обжалование (6 месяцев) уже прошел. А во-вторых, суд учитывает степень нарушения прав и законных интересов того, кто обращается с жалобой. В частности, вопрос: каким образом тот факт, что акт выполненных работ не будет никем подписываться (а он не будет, если исходить из содержания вышеуказанной нормы), влияет на интересы собственника.

Согласно п.4 ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, председатель совета многоквартирного дома может подписывать акты выполненных работ либо при наличии доверенностей от собственников, либо по решению общего собрания собственников. Исходя из ч. 4.3 ст. 44, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, для принятия решения о наделении полномочиями на подписание необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников. К сожалению, законодательство с учетом изменений из Федерального закона от 31.07.2020 № 277-ФЗ не регулирует ситуацию, когда ОСС не наделяет председателя совета дома полномочиями на подписание актов выполненных работ. При этом, если следовать буквальному толкованию п. 4 ч. 8. ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, делать этого без надлежащим образом оформленных доверенностей или решения общего собрания собственников председатель не может. Таким образом, с сугубо формальной точки зрения в случае отсутствия лица, уполномоченного на подписание акта выполненных работ, работы считаются принятыми, а акт – подписанным в одностороннем порядке.

Почему мы не принимаем во внимание п. 126 СанПиН 2.1.3.3683 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарнопротивоэпидемических (профилактических) мероприятий», в котором закреплено, что в помещениях общего пользования субъектом, осуществляющим управление многоквартирным домом, должна проводиться ежедневная влажная уборка с применением моющих и чистящих средств? Дело в том, что в Письме от «15» марта 2021 г. № 02/4905-2021-23 Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека отмечает, что относительно регулярности влажной уборки имеется техническая неточность, и в отношении проведения влажной уборки в рамках содержания помещений общего пользования многоквартирных домов следует руководствоваться указанными выше положениями Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2013 № 290 и Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170