«Р1» Ассоциация

Теоретически проблему можно решить путем включения этого помещения в состав общего имущества через общее собрание собственников, набрав кворум в 2/3 от общего числа голосов собственников. Порядок действий (будет ли помещение продано или, например, будет сдаваться в аренду) индивидуален; его необходимо согласовать с застройщиком. Если это собственность ТСЖ, то да, за него отвечает ТСЖ как единственный собственник-юридическое лицо. После ликвидации ТСЖ имеющееся имущество, включая это помещение, будет либо направлено на погашение имеющихся долгов, либо реализовано. На практике имелись случаи, когда сохранившееся за ТСЖ имущество передавалось на общем собрании собственников собственникам как общедомовое с определением порядка содержания, так что здесь эта схема также имеет место быть.

Вам необходимо подробно изучить договор, поскольку в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. А согласно статьям 310, 450 Гражданского кодекса РФ одностороннее изменение условий договора не допускаются; изменение возможно по соглашению сторон. Если в договоре прописано, что банк должен предоставлять информацию в виде реестра всегда и из этого правила не предусмотрены исключения, то по факту банк в одностороннем порядке изменил условия договора, а потому у Вас есть все основания для направления, во-первых, претензии с требованием обеспечить техническую возможность предоставления информации в виде реестра, как это предусмотрено договором; во-вторых, если претензия будет проигнорирована, - обратиться в суд за понуждением к исполнению обязательства в натуре.

Перечень работ, включаемых в локальную смету, зависит от степени износа крыши МКД и конструктивных особенностей дома. Стандартно капитальный ремонт кровли предполагает работы с покрытием (снятие покрытия, ремонт конструкций, обработка поверхности, теплоизоляция и т.п.), но если для этого также необходимо провести указанные Вами работы и их не проведение повлияет на конечный результат, то их стоит включить в смету.

Вопрос производственного контроля качества воды регулируется ст. 25 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» и Постановлением Правительства РФ от 06.01.2015 № 10 «О порядке осуществления производственного контроля качества и безопасности питьевой воды, горячей воды» («Порядок»). Следует обратить внимание на Порядок, т.к. он по существу конкретизирует ст. 25 указанного федерального закона.

В деле A40-7840/20 суды дали следующую оценку этой вкладке ГИС ЖКХ: «само по себе неразмещение лицензиатом в ГИС ЖКХ реестра собственников, подписавших договор управления, при подаче им заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ не может повлечь для него какие-либо неблагоприятные последствия, в том числе отказ органа государственного жилищного надзора во внесении изменений в реестр, а равно привлечение его к ответственности за её неразмещение ввиду отсутствия у лицензиата соответствующей обязанности» Следовательно, даже если ГЖН откажет во внесении сведений в реестр, Вы можете обжаловать данное решение как незаконное.

Строго определенных правил оформления реестра собственников, подписавших договор управления, нет. В Приказе Минсвязи РФ и Минстроя РФ от 29 февраля 2016 г. № 74/114/пр лишь отмечается, что реестр собственников, подписавших договор, подлежит размещению вместе с договором управления при заключении договора управления с каждым собственником. Смысл – подтвердить сам факт подписания договора собственником в случае, когда договор управления заключается с каждым. Однако подтвердить это можно и с помощью подписания договора каждым собственником на последней странице либо в отдельном приложении (в ситуации, когда договор управления не составляется отдельно с каждым собственником), либо подписания экземпляра договора, предназначенного для конкретного собственника. Соответственно, поскольку однозначного ответа нет (в т.ч. от поддержки ГИС ЖКХ), полагаем, Вам нет необходимости собирать подписи от каждого собственника еще и в приложении к договору управления.

Соответственно, если сверхнорматив КР на СОИ, несмотря на ошибочную формулировку в протоколе, оплачивался собственниками в рамках содержания жилого помещения (коим КР на СОИ и является), то данный штраф не начисляется, т.к. переплаты за КУ и не было. В ответе собственнику Вы можете, например, напомнить, что каждое решение ОСС может быть обжаловано в судебном порядке в течение 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятии такого решения, чего им сделано не было; кроме того, Вы как управляющая организация фактически реализовывали волю высшего органа управления многоквартирным домом.

Подобная ситуация возникла в деле A11-6480/2019, рассматриваемом по первой инстанции Арбитражным судом Владимирской области, в котором суды (включая Верховный Суд РФ) пришли к выводу: так как общее собрание собственников приняло решение «Распределять объем коммунальной услуги на ОДН», управляющая компания не могла исполнить его в части распределения сверхнормативного КР на СОИ. Тем не менее, следует понимать, что решения ОСС являются обязательными для исполнения управляющей организации, и не исполнять их по одним лишь формальным основаниям (неправильная формулировка) она также не может. Штраф, предусмотренный ч. 6 ст. 157 Жилищного кодекса РФ – это санкция, аналогичная штрафу за нарушение прав потребителей, предусмотренной Законом РФ «О защите прав потребителей». Вместе с тем, ключевая особенность данной санкции, во-первых, в том, что она применяется только когда нарушение порядка расчеты платы уже установлено судом, во-вторых, действует, исходя из буквального толкования указанной нормы, лишь в отношении коммунальных услуг.

На основании совокупного толкования ст. 141 ЖК РФ, ст. 61 ГК РФ ликвидация ТСЖ возможна: -) по решению общего собрания членов товарищества; -) по решению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилья. Таким образом, в первую очередь Вам следует выяснить, было ли ТСЖ ликвидировано в установленном порядке – поскольку если его члены обладают более чем 50% голосов, то решение правомочно принимать только общее собрание членов товарищества. Если порядок соблюден, то законодательно предусмотренной обязанности уведомлять о ликвидации нет. Необходимо продолжить процедуру ликвидации в порядке, предусмотренном ст. 62 ГК РФ и собранием (либо членов ТСЖ, либо просто собственников). По общему правилу после принятия решения о ликвидации создается ликвидационная комиссия, устанавливается порядок и сроки ликвидации, составляется промежуточный баланс, уведомляется ГЖН. После создания ликвидационной комиссии она становится органом, управляющим всеми делами товарищества.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно – земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ в компетенцию общего собрания собственников входит, помимо всего прочего, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Исходя из совокупности данных положений Жилищного кодекса РФ, для установки знак необходимо соответствующее решение общего собрания собственников.