«Р1» Ассоциация

В отсутствие такого решения презюмируется (указанные выше ч. 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ) ответственность УО/ТСЖ/ЖСК за какие-либо нарушения, связанные с содержанием общего имущества, в том числе и за неправомерную установку упомянутых конструкций, поскольку именно УО/ТСЖ/ЖСК должны способствовать возвращению общего имущества в первоначальное состояние, когда речь идет о его несанкционированных изменениях. Об этом свидетельствует и сложившаяся судебная практика (например, Апелляционное определение от 22 апреля 2013 г. по делу № 33-4898/2013, Ростовский областной суд) Вместе с тем, поскольку нарушения не являются существенными, Вам следует пробовать оспорить размер штрафа.

В соответствии с ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ, при управлении многоквартирным домом ТСЖ/ЖСК данное ТСЖ/ЖСК несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и правилами содержания общего имущества. Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме. В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу МКД относится земельный участок, на котором расположен дом. Соответственно, решение о каком-либо использовании земельного участка (в том числе установке оград, парковочных барьеров) принимается общим собранием собственников.

В соответствии с пп. «а» п. 15 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав услуг и работ, которые оказывает обслуживающая организация, не входит содержание и ремонт дверей в квартиры. Следовательно, бремя по размещению номера лежит на собственнике. Вы можете, например, написать претензионные письма в адреса собственников с дверьми без указателя номера с ссылкой на ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, закрепляющую обязанность собственника содержать свое помещение.

Согласно пп. «а» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416) прием, хранение, передача технической документации на МКД является одним из стандартов управления многоквартирным домом. В силу п. 27 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) ответственные лица обязаны принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. В Вашем случае предварительно необходимо направить заявление в Росреестр об исправлении реестровой ошибки. Дальнейшие действия зависят от решения регистрирующего органа: если Росреестр откажется вносить изменения, то имеет смысл выдвинуть данное требование в судебном порядке.

Согласно ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представления. Следовательно, при наличии надлежащим образом оформленной доверенности любой представитель осуществляет права, предусмотренные такой доверенностью – в том числе теоретически общее собрание собственников может быть полностью проведено через представителей. Однако следует понимать, что правом голосования в этом случае обладает лишь собственник, либо его представитель. И это относится ко всем помещениям. Иное лицо голосовать не может. По итогам в соответствии с ч. 7 ст. 46 Жилищного кодекса РФ в вашем случае оформляется решение единственного собственника.

Вместе с тем, поскольку однозначного ответа законодательство не дает, суд может занять формальную позицию того, что вопрос об избрании таких лиц в том или ином виде должен быть решен. Поэтому, мы бы рекомендовали Вам вносить вопрос о лицах, производящих подсчет, в повестку, либо на одном из ОСС принять общее решение, согласно которому в последующих ОСС подсчет будут производить те же лица.

Жилищный кодекс не предусматривает требования формировать счетную комиссию. Приказ Минстроя РФ от 29 января 2019 г. №44/пр лишь закрепляет, что протокол подписывается, в том числе, лицами, осуществляющими подсчет голосов. Более того, это же отмечается и в Письме Минстроя РФ от 28 февраля 2018 г. № 7252-ЕС\04, в котором делается отсылка на общее положение – пп. 4 п. 4, пп. 4 п. 5 (прим.: утр. Силу с 1 июля 2021) ст. 181.2 ГК РФ Вместе с тем, вопрос, кто производит подсчет голосов, так или иначе должен быть решен – либо в ранее принятом решении общего собрания, либо в очередном. Конечно, данное нарушение (отсутствие решения о выборе лиц, производящих подсчет голосов), в соответствии со ст. 181.4 является лишь оспоримым, а это значит, что лицо, которое обращается с исковым заявлением об обжаловании принятого решения, должно доказать его существенность и влияние на волеизъявление участников собрания. То есть в случае, когда собрание прошло, решение оспорено не было, оно не может быть признано недействительным.

Учитывая, что проводился открытый конкурс на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, а не обслуживания (что в гражданско-правовом смысле является иной деятельностью), то ошибка была допущена со стороны Администрации. По общим основаниям ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон. Соответственно, мы можем предложить Вам направить в Администрацию претензию с требованием заключить дополнительное соглашение к договору управления и изложить предмет (обычно п. 1.1) в новой редакции, поскольку в противном случае управляющая организация не может реализовать свое право на управление как победитель проведенного открытого конкурса (т.е. сам конкурс теряет смысл)

В письме от 05.10.2017 N 35851-EC/04, Минстрой РФ делает вывод, что участником общее собрания может быть только лицо, являющееся собственником помещения. Наниматели по договорам соц. найма могут принимать участие в ОСС только по вопросу п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. По остальным вопросам ОСС они не могут голосовать. А также не могут состоять в совете дома, представлять интересы собственников, быть инициатором, председателем, секретарем, счетной комиссией собрания.

Укажите в письме последствия не выполнения действий по устранению нарушений права (неприятного запаха) – судебное разбирательство с вытекающими отсюда судебными расходами на оплату услуг представителя, расходы по оплате госпошлины. Если собственник проигнорирует письмо, а запах будет сохраняться, попробуйте прибегнуть к посредству участкового: составьте вместе с ним и двумя другими собственниками фиксирующий акт. Это пригодится на случай судебного разбирательства.