Ирэн Парсамян

Исходя из положений п. 5. Правил № 491 первый запорный кран на отводе от стояка холодного водоснабжения является частью общедомового имущества собственников МКД. В правоприменительной практике сложилось устоявшееся мнение судей по данному вопросу. Первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома. Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022 N 07АП-11651/2021 по делу N А45-23250/2021; Апелляционное определение Московского городского суда от 22.07.2020 по делу N 33-9510/2020 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.06.2016 N 5-КГ16-84. При этом должен быть обеспечен свободный доступ к данным кранам, как к общему имуществу дома, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

К органам управления ТСЖ относятся общее собрание членов товарищества и его правление (ст. 144 ЖК РФ). Председатель правления избирается из числа его членов (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ). Председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме и входить в правление. В ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ перечислены лица, которые не могут быть избраны в члены правления ТСЖ, а следовательно, не могут быть председателем правления ИСЖ: должностные лица организации или управляющий, с которыми заключён договор управления; работники ТСЖ, заключившие с товариществом трудовой договор на выполнение иных функций; члены ревизионной комиссии ТСЖ. В соответствии со ст. 149 ЖК РФ, председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества. Сведения о лице, имеющем право действовать от имени юридического лица без доверенности, подлежат обязательному включению в ЕГРЮЛ (ст. 5 ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"). Таким образом, в ЕГРЮЛ можно внести только сведения о председателе, как о лице, обладающем правом действовать от лица ТСЖ без доверенности. Кроме того, в ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ прописан запрет на передачу полномочий члена правления товарищества (в том числе председателя) иному лицу, в том числе при помощи доверенности либо иным способом.

Бюллетень или бланк решения собственника должен содержать сведения о лице, участвующем в голосовании, и решения по каждому вопросу повестки дня – «за», «против», «воздержался»(п. 5.1 ст. 48 ЖК РФ): для физических лиц: ФИО, номер помещения, его площадь, реквизиты, правоустанавливающих документов; для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, номер помещения, реквизиты правоустанавливающих документов. Следовательно, в случае принадлежности одному собственнику 6 квартир, ему необходимо предоставить для голосования соответствующее количество бланков решений. При этом, собственник не может проголосовать по-разному по одним и тем же вопросам повестки дня – он принимает только одно решение по каждому вопросу, независимо от количества помещений, находящихся у него в собственности (п. 3 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ).

Если собственник магазина, расположенного в нежилом помещении МКД, организовал зону приёмки товаров во дворе из крупногабаритных машин, которые приезжали на место разгрузки через двор, то он нарушает положения ст. 24 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ, п. 2.1 СП 2.3.6.3668-20, п. п. 138, 139 СанПиН 2.1.3684-21. По ст. 11 № 52-ФЗ юридические лица обязаны соблюдать санитарное законодательство, обеспечивать безопасность жизни и здоровья человека и не причинять вред имуществу и окружающей среде. По п. 2.1 СП 2.3.6.3668-20 и п. 138 СанПиН 2.1.3684-21 погрузка и разгрузка товаров происходит с торцов жилых зданий, из подземных тоннелей и со стороны автомобильных дорог. Приёмка продуктов запрещается во дворе МКД около подъездов. По ст. 24 № 52-ФЗ организация должна приостановить или прекратить свою деятельность, если нарушает санитарные правила. Если в текущий момент невозможно установить причинение вреда общедомовому имуществу, в частности асфальтовому покрытию, то это не гарантирует отсутствие вреда в будущем. К такому выводу пришел суд в рамках рассмотрения искового заявления Роспотребнадзора по аналогичной ситуации (решение от 31.08.2023 по делу № 2-726/2023 Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга). Согласно ч. 2 ст. 74 Конституции РФ, юрлица должны ограничить перемещение товаров, если есть угроза для здоровья и жизни людей. В итоге суд также сделал вывод, что существующие условия приёмки товаров несут общественную опасность для жителей МКД и окружающей среды. Инстанция удовлетворила требования Роспотребнадзора и запретила магазину разгружать машины во дворе многоквартирного дома. В вашем случае если магазин не соблюдают указанные требования к разгрузке товаров, прописанные в СанПиНах и Сводах правил, то рекомендуем сделать следующее: Зафиксировать данный факт с помощью фото или видео, актов. Потребовать от собственника устранить нарушения, а при отсутствии реакции – пожаловаться в надзорные ведомства. Обратиться в суд, приложив собранные доказательства, с требованием о запрете разгружать машины во дворе многоквартирного дома.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. В соответствии с п. 8 Правил № 491 внешней границей сетей водоотведения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома. Вынесение инженерных сетей за пределы внешней стены (как внутри, так и снаружи МКД) без решения собственников означает незаконное возложение на них бремени содержания не принадлежащего им имущества. Из приведенных норм следует, что граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене жилого многоквартирного дома. Канализационный выпуск является частью внутридомовой инженерной системы водоотведения, относящейся к общему имуществу многоквартирного дома, то есть находящейся внутри дома до внешней границы его стены (абзац 2 пункта 5 Правил N 491). Границей балансовой принадлежности сетей водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома является внешняя граница стены многоквартирного дома (пункт 8 Правил N 491). Канализационные выпуски состоят из двух частей: внутридомовой части, находящейся внутри МКД до внешней границы стены дома, и наружной части, проходящей от внешней границы стены дома до стенок канализационных колодцев. При отсутствии решения общего собрания собственников помещений дома об ином, канализационные выпуски входят в состав общего имущества собственников только в части, находящейся внутри дома до внешней границы его стены. Прохождение наружных участков канализационных сетей по придомовой территории само по себе не относит их к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Ремонт наружных участков канализационных сетей обязан производить их собственник-РСО, а не УО. Судебная практика: Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2022 г. N 01АП-1002/22 по делу N А43-19674/2021; Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2022 г. N 21АП-545/22 по делу N А84-4924/2021; Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2022 г. N 02АП-683/22 по делу N А29-7262/2021.

Поправка: ответственность предусмотрена ч. 3 ст. 14. 1.3 КоАП РФ.

В соответствии с п. 13 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" аварийно-диспетчерская служба обеспечивает, в том числе: локализацию аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения не более чем в течение получаса с момента регистрации заявки; ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения в течение двух часов с момента регистрации заявки; ликвидацию засоров мусоропроводов внутри многоквартирных домов в течение 2 часов с момента регистрации заявки, но не ранее 8 часов и не позднее 23 часов при круглосуточном приеме заявок; подачу коммунальных услуг при аварийных повреждениях внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения в срок, не нарушающий установленную жилищным законодательством Российской Федерации продолжительность перерывов в предоставлении коммунальных услуг; устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения в срок не более 3 суток с даты аварийного повреждения. В соответствии с п.п. “з” п. 4.1. Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110, к грубым нарушениям лицензионных требований относятся нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом "б" пункта 3 Положения, в части нарушения лицензиатом требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания, предусмотренных пунктом 13 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами". Ответственность за указанное правонарушение предусмотрено частью 3 статьи 14.1.КоАП РФ для должностных лиц в виде штрафа в размере от ста до двухсот пятидесяти тысяч рублей либо дисквалификации на срок до трех лет, для юридических лиц - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.

В соответствии с п. 15 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290, в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов УО обязана проводить контроль состояния, выявление и устранение причин недопустимых вибраций и шума при работе вентиляционной установки. Для замера уровня шума можно обратиться в специализированную аккредитованную организацию (п. п. 2, 4 Приложения N 1 к Приказу Роспотребнадзора от 19.07.2007 N 224). Таким образом, проведение замеров шума, в том числе в ночное время, проводится не УО, а специализированной аккредитованной организацией по заявке УО на основании обращения собственника помещения МКД.

В суде оспаривается не протокол собрания, а решения, которые собранием приняты. Признание недействительным протокола ОСС не предусмотрено действующим законодательством, поскольку юридически значимыми являются принятые на собрании решения, а также процедура их принятия (Апелляционное определение Тверского областного суда от 2.10.2012 по делу № 33-3374). Решение собрания может быть оспорено, в том числе, если допущено существенное нарушение правил составления протокола (ст. 181.4 ГК РФ). УО вправе обратиться в суд с требованием признать протокол ОСС недействительным/ничтожным только в том случае, если принятое решение собственников нарушает баланс интересов, ущемляет права компании, например, им устанавливается необоснованно малый размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД (постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 24). Обжаловать протокол исключительно из-за нарушения правил его составления, предусмотренных приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр, управляющая организация не может, если при этом не затрагиваются её права и законные интересы. Относительно порядка направления протокола и решения в ГЖН сообщаем следующее. После проведения общего собрания собственников инициатор в течение 10 дней с даты, указанной в протоколе, должен передать оригинал протокола с приложениями и решения собственников в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). В течении 5 рабочих дней с момента получения документов от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК или ЖК должны передать оригиналы документов в орган ГЖН и разместить их в ГИС ЖКХ (ч. 1.1. ст. 46 ЖК РФ). При передаче указанных документов инициатором напрямую в ГЖН, такие документы должны быть возвращены собственнику в связи с нарушением установленного порядка их направления. Для уточнения соблюдения указанной процедуры необходимо составить обращение об этом в ГЖН, после рассмотрение которого протокол и решение должны быть направлены инициатором в УО.

Оказание услуг в сфере теплоснабжения в отсутствие тарифа противоречит положениям Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (пунктам 4 и 5 части 1, части 3 статьи 8, части 2 статьи 10). В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 и пункта 2 статьи 426 ГК РФ включение в контракты условия о применяемой цене не восполняет отсутствие тарифа и не исключает обязанность теплоснабжающей организации, ранее не тарифицируемой, без промедления обратиться к регулятору для установления ей тарифа. УО необходимо сообщить РСО о необходимости установления ей соответствующего тарифа, после чего она будет вправе осуществлять поставку ресурса.