Ирэн Парсамян

В силу пункта 38 Правил N 354 при расчете размера платы за коммунальные ресурсы, приобретаемые исполнителем у ресурсоснабжающей организации в целях оказания коммунальных услуг потребителям, применяются тарифы (цены) ресурсоснабжающей организации, используемые при расчете размера платы за коммунальные услуги для потребителей. В случае установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду размер платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению рассчитывается исходя из суммы стоимости компонента на холодную воду, предназначенную для подогрева в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению (или компонента на теплоноситель, являющегося составной частью тарифа на горячую воду в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения)), и стоимости компонента на тепловую энергию, используемую на подогрев холодной воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению. Таким образом, указанная в вопросе форма начисления платы за ГВС УО для потребителей, отличающаяся от начислений РСО для УО, будет являться нарушением положений пункта 38 Правил N 354.

Если инициатором общего собрания в доме выступает собственник, то ему следует направить в Роскомнадзор уведомление о предстоящей обработке персональных данных владельцев помещений. К такому выводу пришёл Роскомнадзор, отвечая на вопрос по применению норм Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ. Роскомнадзор в письме от 16.09.2022 № 08-84259 пояснил, что в силу положений № 266-ФЗ обработка персональных данных должна проводиться с уведомлением уполномоченного органа, за исключением случаев, указанных в ч. 2 ст. 22 № 152-ФЗ. Поскольку случай, когда ОСС организует один из владельцев помещений, не подпадает под действие ч. 2 ст. 22 № 152-ФЗ, ведомство рекомендует инициаторам собраний направлять в его территориальные органы сообщение о предстоящей обработке ПДн. Вы можете проверить наличие уведомления в реестре Роскомнадзора. Если уведомления нет - то вы вправе отказать в предоставлении требуемого реестра.

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития ЖКХ Минстроя РФ в письме от 17.12.2020 № 37595-ОГ/04 отнёс вопросы установки камер видеонаблюдения и включение их в состав ОИ к компетенциям ОСС, включённым в п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения по таким вопросам повестки дня общего собрания принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений доме. Причём, как указано в письме, ⅔ от всех голосов в доме должно быть отдано «за» по всем вопросам: об установке видеонаблюдения, возложении расходов на собственников и принятии оборудования в состав ОИ.

В соответствии с п. 81(12) Правил № 354 прибор учета считается вышедшим из строя в случаях: а) неотображения приборами учета результатов измерений; б) нарушения контрольных пломб и (или) знаков поверки; в) механического повреждения прибора учета; г) превышения допустимой погрешности показаний прибора учета; д) истечения межповерочного интервала поверки приборов учета с учетом особенностей, предусмотренных пунктом 80(1) настоящих Правил. Такой ИПУ нельзя считать вышедшим из строя в соответствии с пп. “а” п. 81(12) Правил № 354, так как фактически ИПУ отображает результаты измерений. Расчет должен происходить по показаниям ИПУ. В данном случае уместно составить акт о том, что в связи с регулировкой внутриквартирного оборудования, используемого для потребления коммунальной услуги отопления, в помещении собственника температура воздуха держится на уровне ниже 12 градусов Цельсия. В данном случае ответственность наступает по п. 160 Правил № 354. После этого необходимо направить собственнику письменное требование об устранении указанного нарушения, а в случае его неисполнения - обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении к прекращению нарушения.

В состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции) ( ст. 36 ЖК РФ, пп. "в", "г" п. 2 Правил N 491). Балконные ограждения отсутствует в перечне ограждающих несущих конструкций, предназначены для обслуживания одного помещения. Следовательно, внешняя стороны балконного ограждения не является частью общедомового имущества и размещение на нем собственником баннера не противоречит действующему законодательству. В судебной практике также существуют и противоположные подходы, когда окна помещения (балкона), не относящегося к общему имуществу, являются частью фасада дома и относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, отнесение балконных ограждений к общему имуществу зависит от обстоятельств конкретного дела и решается судом по совокупности обстоятельств. Также следует учитывать, что правилами благоустройства в конкретном регионе может быть предусмотрен запрет на размещение таких баннеров без согласования с ОМС. УК не вправе самостоятельно производить демонтаж указанных баннеров. Для решения вопроса демонтажа необходимо направить собственнику помещения запрос на предоставление имеющихся разрешительных документов на монтаж баннера, а при их отсутствии - требование о демонтаже. При отсутствии ответ необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о демонтаже конструкции. Если в ходе судебного разбирательства балконные ограждения будут признаны общим имуществом, то для размещения баннеров потребуется решение ОСС о согласии собственников помещений МКД, а также, при наличии в региональном законодательстве соответствующего требования, разрешение уполномоченного органа местного самоуправления.

Размещение уведомления о проведении ОСС, как и размещение информацию о собрании в месте, доступном для всех собственников помещений, являются равнозначными возможными способами уведомления собственников о предстоящем ОСС (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). При этом обязанность по использованию сразу двух способов уведомления о проведении ОСС отсутствует.

Согласно ч. ч. 1, 7 ст. 162 ЖК РФ, организация для управления МКД заключает с собственниками помещений соответствующий договор и приступает к его исполнению с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Согласно ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, выбрав способ управления с помощью специализированной организации, заключают с ней договор. Он заключается в письменной или в электронной форме – с использованием ГИС ЖКХ. Таким образом, в вашем случае фактически ДУ с “нехорошей” УО не подписан, УО не приступила к его исполнению, так как не внесены изменения в реестр лицензий субъекта РФ. Следовательно, указанный вопрос можно не включать в повестку ОСС.

По общему правилу текущий и капитальный ремонт мест общего пользования проводится по решению общего собрания собственников помещений в МКД (п. п. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ; п. п. 18, 21 Правил N 491). Перечень услуг и работ по содержанию мест общего пользования, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования по общему правилу утверждают собственники помещений в МКД на общем собрании (п. 17 Правил N 491). Таким образом, объем работ по текущему ремонту плитки в тамбуре (восстановить плитку или заделать выбоины) определяется собственники помещений в МКД на общем собрании. Бремя расходов на содержание общего имущества в МКД несут собственники помещений в этом доме (ст. 210 ГК РФ; ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). При этом, отсутствие финансовых средств само по себе не является основанием для неисполнения управляющей организацией принятых по договору управления обязанностей по содержанию и текущему ремонту общего имущества обслуживаемого жилого фонда, поскольку установленные законом требования к управлению многоквартирным домом направлены на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Минстрой РФ в письме от 31.10.2023 № 67211-АЕ/04 разъяснил новые правила заключения договоров на техобслуживание и ремонт газового оборудования в МКД, введённые Федеральным законом от 18.03.2023 № 71-ФЗ. Поскольку внесение изменений по ТОиР газового оборудования в договор управления – прямое указание ч. 5 ст. 3 № 71-ФЗ, то УО не обязаны для этого проводить общие собрания (п. 1 ст. 450 ГК РФ, ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Нужно только уведомить собственников об изменениях способов, принятым собственниками на ОСС для уведомления о проведении ОСС. Если договор управления МКД уже содержит положения о том, что управляющая организация в целях исполнения обязательств по договору управления МКД привлекает по договорам иных лиц (в том числе специализированные и иные организации), такой договор управления МКД с учетом части 2 статьи 157.3 ЖК РФ может рассматриваться как соответствующий действующему жилищному законодательству. При этом следует учитывать, что Письмо Минстроя не является нормативно-правовым актом, а лишь отражает позицию ведомства по возникшему вопросу. С учетом положений ч. 8 ст. 162 ЖК РФ и п. 1 ст. 452 ГК РФ изменения в договор управления нужно утверждать на ОСС, и УО обязана подписать с собственниками допсоглашение.

Федеральный закон от 18.03.2023 № 71-ФЗ, ввел новый порядок предоставления коммунальной услуги газоснабжения (ст. 157.3 ЖК РФ). Согласно ч. 4 ст. 157.3 ЖК РФ, техническое обслуживание и ремонт ВДГО и ВКГО в многоквартирном доме осуществляются одной организацией. Заключать договоры на ТО газового оборудования (внутриквартирного и внутридомового) в МКД имеет право только одна специализированная организация, являющаяся газораспределительной, осуществляющая транспортировку газа до места соединения сети газораспределения с газопроводом, входящим в состав внутридомового газового оборудования дома (далее - ГРО). Выбрать другую специализированную организацию для заключения договоров на обслуживание ВДГО и ВКГО, кроме ГРО, нельзя. ГРО не вправе отказать в заключении договоров технического обслуживания ВДГО и ВКГО в силу прямого указания на обязанность их заключения в 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", Жилищном кодексе РФ и Правилах пользования газом № 410. Отказ в заключении договоров технического обслуживания ВДГО и ВКГО необходимо обжаловать и принудить ГРО в судебном порядке заключить вышеуказанные договоры.