Ирэн Парсамян

Управляющая организация должна располагать точными данными обо всех собственниках жилых и нежилых помещений и их долях в собственности. В этих целях необходимо составить и вести реестр, в котором будет содержаться информация, необходимая для идентификации собственника каждого помещения (п. 3.1 ст 45 ЖК РФ). Любое лицо, по инициативе которого организуется общее собрание собственников помещений, вправе обратиться в управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК) в письменной форме, чтобы получить реестр собственников помещений в многоквартирном доме. В течение пяти дней с момента получения такого обращения реестр должен быть предоставлен обратившемуся лицу. При этом не требуется получать согласие собственников помещений на передачу персональных данных, которые содержатся в таком реестре, если он необходим для созыва и организации общего собрания.

Законом не предусмотрен отказ от ИПУ. Единственный вариант перейти на норматив, если потребитель не подает показания ИПУ, сдает нулевые показания, прибор учета вышел из строя или истек срок его эксплуатации, в течение трех месяцев следует рассчитывать плату за отопление исходя из среднемесячного объема потребления. Спустя три месяца, если потребитель отказал в допуске к ИПУ и это зафиксировано в установленном порядке, возможно начисление платы исходя из норматива потребления с учетом повышающего коэффициента (для остальных потребителей в доме сохраняется расчет по формуле 3(3) Правил 354). Если же спустя три месяца имеются достоверные сведения, подтвержденные документами, о том, что ИПУ тепла вышел из строя, утрачен либо истек срок его эксплуатации, плата за отопление для всех потребителей в МКД исчисляется по формуле 3(1) Правил 354 (показания ИПУ тепла в ней не учитываются).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) является органом управления МКД и проводится путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, не реже одного раза в год. Как правило, общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов, за исключением собраний, проводимых по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, а также по вопросу включения многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, или об исключении многоквартирного дома из границ указанной территории и из проекта соответствующего решения (из решения) (ч. 1 ст. 44, ч. 1, 3, 3.2 ст. 45 ЖК РФ). Таким образом, для решения данного вопроса необходимо провести ОСС.

Разъяснения по этому поводу дал Минстрой РФ в письме от 26.02.020 № 5607-ОГ/04: при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в МКД, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту. По сути, передаточный акт – это «альтернатива» правоустанавливающего документа до регистрации права собственности. «Ничьи» помещения (без сведений в ЕГРН и не переданные по акту) не принимают участия и не учитываются для определения кворума. Таким образом, такое собрание не будет легитимным. Более того, лица, получившие от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, но не оформившие на него право собственности, в течение года после введения дома в эксплуатацию могут принимать решения на ОСС, но не могут быть его инициаторами.

В соответствии с пп. 1, 1.1 ст. 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков или в содержащемся в Едином государственном реестре недвижимости описании местоположения границ которого выявлена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона (далее - уточнение границ земельного участка). При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. В этом случае допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32, 32.1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В указанном случае в межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется. Образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законом, проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета. С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа. Образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ. В системном понимании вышеизложенного в административном порядке изменить конфигурацию поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка под МКД без принятия уполномоченными органами государственной власти (органами местного самоуправления) нового документа-основания (например проекта межевания территории) для осуществления учетно-регистрационных действий не представляется возможным. Как было указано выше, земельный участок под МКД переходит в собственность собственников помещений МКД с момента государственного кадастрового учета земельного участка в силу закона. В этой связи полагаем, что при наличии нового документа-основания для осуществления учетно-регистрационных действий (утвержденного уполномоченным органом местного самоуправления) собственники МКД вправе самостоятельно обратиться в орган регистрации с соответствующим заявлением и межевым планом.

Система не предусматривает технической возможности изменить реквизиты договора в состоянии расчётов с РСО. Поэтому по данному договору вы можете разместить новую информацию о состоянии расчётов уже с новыми реквизитами.

Нет, собственники не могут принять такое решение на ОСС. В случае отказа от поверки или не прохождения ее в течение длительного времени, теплосчетчики признаются вышедшими из строя, а помещение переходит в разряд неоснащенного. С формулами расчета и правовым обоснованием вы можете ознакомиться по ссылке: https://roskvartal.ru/kommunalnye-uslugi/12842-raschyet-platy-za-otoplenie-po-novomu-ot-chego-zavisit-vybor-formuly

Домофоны в многоквартирных домах устанавливаются на входе в подъезд, они обслуживают более одного помещения, поэтому входят в состав общего имущества МКД. Автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД тоже включаются в состав общего имущества в МКД в соответствии с п. 7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Установка и обслуживание домофона возможны в двух случаях: такие работы и услуги предусмотрены договором управления МКД или соответствующее решение принято на общем собрании собственников (ст. 44 ЖК РФ). Даже если домофон планируют установить собственники только одного подъезда, для решения такого вопроса необходимо получить согласие и других собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ). На общем собрании собственники могут принять решение о включении платы за обслуживание домофона в платёжный документ в составе платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, согласно ст. 155 ЖК РФ. Собственники помещений в МКД могут заключить договор напрямую с подрядной организацией и получать отдельные квитанции за обслуживание домофона. Управляющая организация не может требовать от собственников уплаты отдельной услуги «Обслуживание домофона» (письмо Министерства регионального развития РФ от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14). Этой же позиции придерживается Минстрой РФ в своём письме от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 «О содержании и ремонте общего имущества в МКД». Если решения общего собрания собственников об установке домофона или оплате его обслуживания нет, и управляющая организация решила установить его самостоятельно, она не сможет впоследствии предъявить собственникам плату за установку обслуживание запирающего устройства. Стоимость технического обслуживания домофона определяется договором на оказание услуг и выполнение работ подрядной организацией. Как правило, подрядные организации сами устанавливают размер платы за свои услуги. Управляющей организации стоит помнить о том, что размер платы за обслуживание запирающих устройств, который они включают в тариф на содержание и ремонт общего имущества, должен быть обоснован. Любой собственник может обратиться в УО и запроситьрасшифровку статьи на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (п. п. 10, 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

Для предприятий алгоритм действий следующий: Сотрудник, отвечающий за обслуживание принтеров, готовит докладную на имя директора о том, что картридж вышел из строя; Руководитель инициирует собрание комиссии, которая составляет акт о необходимости списания комплектующего устройства; Фирма, которая обслуживает организацию, поставляет новый картридж, забирает старый, подписывает акт приема-передачи. Обязательное условие – у фирмы, которая забирает картридж, должно иметься разрешение, позволяющие заниматься утилизацией. Эти устройства относятся к третьему и четвертому классу опасности. Если обслуживающая фирма не принимает неисправные картриджи, тогда заказывается услуга у специализированной компании, которая занимается обращением опасных отходов. Предварительно требуется: Организовать накопление и сохранение неисправных картриджей; Провести паспортизацию этих отходов в соответствии с ФККО; Завести журнал учета, назначить ответственное лицо за его ведение; Заключить договор с компанией, которая занимается вывозом и утилизацией таких отходов; Вести бухгалтерский учет, собирать акты приемов-передачи и т.п. Что касается акта. На сегодняшний день строго унифицированного, обязательного к применению, образца акта утилизации не существует, поэтому предприятия могут разрабатывать документ по своему усмотрению, в зависимости от собственных потребностей или каждый раз писать его в свободной форме. Важное правило: независимо от того, в каком виде будет оформлен акт– печатном или рукописном, он обязательно должен быть распечатан на бумажном носителе и иметь оригиналы подписей членов комиссии, которые принимали участие в оценке и подтверждали утилизацию. Экземпляров акта должно быть столько, сколько заинтересованных сторон было задействовано в данной процедуре. В акт обязательно должен быть занесен полный состав комиссии, принимающей решение об утилизации и фиксирующей ее, а также точное наименование (при необходимости с указанием технических и иных характеристик) товара, в отношении которого составляется акт, результат обследования, и вывод комиссии. Документ должен быть заверен руководителем предприятия или иным уполномоченным (или материально-ответственным) лицом, которое имеет право на утверждение подобных бумаг.

При заключении ТСЖ договора управления с УО де-юре способом управления МКД остается управление ТСЖ, причем этот способ управления остается единственным, хотя де-факто домом управляет управляющая организация. В указанном случае ТСЖ не выполняет работы по содержанию жилья, не оказывает коммунальные услуги, не осуществляет сбор платы с потребителей услуг и не распоряжается денежными средствами - все перечисленные действия реализует УО. ТСЖ только осуществляет контроль за выполнением УО обязательств по договору управления. Таким образом, с ТСЖ снимаются обязанности по выполнению работ и (или) оказанию услуг по управлению многоквартирным домом, по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, по обеспечению готовности инженерных систем, по осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности, все перечисленные обязанности возлагаются на УО (ч. 2.2, 11 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ), претензии к качеству услуг потребители направляют не в ТСЖ, а в УО. Также, УО предоставляет собственникам помещений МКД ежегодный отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ), а также размещает указанный отчет в системе. В связи с тем, что потребители вносят плату за содержание жилья и коммунальные услуги в УО, а ТСЖ не распоряжается денежными средствами, не контролирует расходы и поступление платежей от потребителей, то есть фактически не ведет никакой финансовой деятельности, утверждение смет доходов и расходов в таком ТСЖ утрачивает смысл. Несмотря на то что п. 3 ст. 148 ЖК РФ устанавливает обязанность правления ТСЖ составлять смету доходов и расходов и представлять ее для утверждения общему собранию членов ТСЖ, п. 2 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ устанавливает обязанность ревизионной комиссии (ревизора) представлять общему собранию членов ТСЖ заключение о смете доходов и расходов, а п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания членов ТСЖ утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, неисполнение предусмотренных приведенными нормами обязанностей приводит только к невозможности осуществления ТСЖ финансовой деятельности, к отсутствию права ТСЖ получать денежные средства и расходовать их. Никаких иных последствий отсутствия у ТСЖ сметы доходов и расходов законодательство не предусматривает. А поскольку при заключении договора управления с УО ТСЖ и так утрачивает право распоряжения денежными средствами, отказ ТСЖ от составления и утверждения смет доходов и расходов не влечет никаких негативных последствий. Что касается проверок. Перед проверкой органы ГЖН проверяют достоверность поступивших обращений. Для этого в ч. 3.2 ст. 10 Федерального Закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ введена процедура предварительной проверки. В ходе её проведения жилищные инспекторы: рассматривают документы юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, имеющиеся в распоряжении ГЖИ; проводят мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, предпринимателями и без возложения на них обязанности предоставлять информацию и исполнять требования. Когда инспектор ГЖИ выполняет предварительную проверку, он может запросить пояснения по полученной информации. Предоставлять такие пояснения и иные документы проверяемые организации не обязаны. Но если руководство УО уверено, что документы в порядке и нарушений нет, то документы можно подготовить для того, чтобы инспектор знал, что УО добросовестно выполняет свои обязательства по управлению и содержанию МКД. Если в результате предварительной проверки выявлены нарушения, то они становятся основанием для внеплановой проверки (ч. ч. 3.2 и 3.3 ст. 10 Федерального Закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ). Такая проверка может быть выездной и документарной. Выездная проверка выполняется в том случае, если в распоряжении ГЖИ недостаточно документов, чтобы оценить соответствие управляющей организации установленным требованиям. Таким образом, рекомендуем не игнорировать запросы ГЖИ, оказывать им содействие. Если документы уже направлялись, то представить уведомление об этом с соответствующими доказательствами. Также, у УО, ТСЖ есть право оспорить решение/постановление ГЖИ, чем, рекомендуем не пренебрегать в случае злоупотребления или незаконности процессуальных действий со стороны ГЖИ.