Минимальный перечень работ и услуг
УО должна осуществлять выполнение перечня работ и услуг, который обеспечивает надлежащее содержание ОИ ().
Порядок оказания услуг и выполнения работ, которые обеспечивают такое содержание многоквартирного дома, определяется .
Постановление говорит о том, какой минимальный перечень работ и услуг должен выполняться в МКД. Этот перечень будет основой для составления договора управления.
Минимальный перечень работ и услуг и периодичность его выполнения должны быть отражены ():
- для УО – в договоре управления МКД;
- если дома находится на непосредственном управлении – в решении собрания собственников помещений;
- для ТСЖ, ЖК и ЖСК – в Уставе;
- если домом управляет застройщик – в решении застройщика.
Состав перечня работ и услуг определяется в зависимости от особенностей конкретного дома: от конструктивных элементов, от наличия и состава инженерных систем, от наличия земельного участка, а также от природно-климатических условий, в которых расположен дом ().
Можно изменить наименование работы или услуги, если для их выполнения требуются специальные технологии, но цель и результат выполнения работы или оказания услуги должны быть достигнуты ().
Периодичность выполнения работ и оказания услуг определяется согласно требованиям законодательства, но по согласованию сторон можно участить те или иные работы и услуги ().
Необходимо заранее готовить предложения по выполнению тех или иных работ и услуг и капитального ремонта. Кроме того, нужно своевременно предоставлять информацию, которая подлежит обязательному раскрытию, об оказании услуг и выполнении работ.
Инвентарь, который будет использоваться, должен иметь все необходимые документы и соответствовать требованиям законодательства ().
Работы в отношении внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем осуществляются только специализированными организациями, с которыми заключается договор.
Отчёты о выполнении работ отражаются в специальных актах, которые становятся частью технической документации МКД ().
Формирование перечня работ и услуг
Сначала необходимо составить проект такого перечня и предоставить его собственникам помещений для утверждения. Такой проект составляет управляющая организация, ТСЖ, ЖСК или ЖК. Если дом находится на непосредственном управлении – то один из собственников ().
Можно включать работы и услуги, которые не входят в минимальный перечень (). Обязательно нужно указать объёмы, стоимость, периодичность и график оказания услуг и выполнения работ ().
Чтобы подтвердить, что работы или услуги действительно необходимы, нужно предоставить акт обследования технического состояния дома или заключения экспертных организаций, где будет информация о неисправностях, повреждениях или дефектах ().
Реализация перечня работ и услуг
УО обязана организовать оказание услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем, который был утверждён решением собрания собственников помещений ().
УО может выбрать оказывать ли услуги самостоятельно или привлекать сторонние организации, с которыми будут заключены договоры оказания услуг и выполнения работ. Для сторонних исполнителей необходимо подготавливать задания по ремонту и содержанию общего имущества ().
В обязательном порядке заключаются договоры с организациями, которые выполняют работы по надлежащему содержанию:
- систем внутридомового газового оборудования
- лифтового хозяйства
- противопожарных систем
Выбор исполнителей может быть организован на конкурсной основе, в таком случае необходимо подготовить конкурсную документацию.
УО заключает с собственниками и пользователями помещений в МКД договоры, которые содержат условия предоставления коммунальных услуг.
Также УО для того, чтобы предоставлять собственникам коммунальные услуги, заключает с ресурсоснабжающими организациями договоры:
- энергоснабжения
- теплоснабжения
- горячего водоснабжения
- холодного водоснабжения
- водоотведения
- поставки газа
Кроме того, нужно заключить договоры на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных
систем.
УО может заключать иные договоры, которые будут помогать достижению целей управления МКД и обеспечению безопасности и комфортности проживания в этом доме.
УО осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту ОИ в МКД исполнителями этих услуг и работ ():
- документально оформляет приёмку услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в соответствующих актах;
- документально оформляет факты выполнения услуг и работ ненадлежащего качества в актах установления таких фактов;
- ведёт претензионную и исковую работу при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ в МКД.
Контроль собственников
УО должна обеспечить собственникам помещений в многоквартирном доме контроль за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, а также достижением целей деятельности по управлению МКД ().
Собственники имеют право получать отчёты об исполнении обязательств по управлению МКД с периодичностью, которая установлена решением собрания и договором управления МКД.
Кроме того, необходимо обеспечить участие представителей собственников помещений в МКД в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приёмке. В таком случае такие представители подписывают акты оказанных услуг и выполненных работ.