«Р1» Ассоциация

Практическое воплощение этого положения заключается в том, что отдельные категории собственников могут создать свое ТСН. Например – ТСН владельцев машино-мест. И уже в рамках этого ТСН принимать локальные решения об иных (дополнительных) расходах на содержание, которые обязательны для членов ТСН, но необязательны для собственников в целом. Создание ТСН необходимо для юридического закрепления существования определенной группы, которая принимает решения. Ведь нет такого образования как «собственники офисной части» или «собственники машино-мест» - они все еще остаются просто собственниками. Таким образом: 1. Решение можно принять в рамках единого общего собрания собственников; 2. Решение можно принять локально, создав ТСН для определенной категории собственников.

Проблема «отдельных» общих собраний до сих пор не решена ввиду того, что по смыслу Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников является единственным органом управления МКД (не считая совет МКД как «исполнительный» орган и собрание членов ТСЖ как орган управления ТСЖ), и создание каких-либо иных подобных органов не предусмотрено. Отсюда и трудности, которые при едином (а других быть не может) общем собрании собственников затрудняют принятие дополнительных решений: 1. Уведомлять нужно всех; 2. Собственник может воздерживаться/голосовать против; 3. Собственник может попробовать обжаловать решение в порядке ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ. Предполагается, что любые дополнительные расходы на имущество, отнесенное к общему, собственники несут совместно по правилам ст. 39 Жилищного кодекса РФ. Хотя при этом имеется Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П, где отмечено: «в рамках действующего правового регулирования при принятии решений, связанных с управлением МКД, обеспечивается свобода волеизъявления различных категорий собственников помещений в таком доме…».

Если работы проводятся в рамках капитального ремонта, то все расходы соответственно идут из фонда кап. ремонта.

Теоретически проблему можно решить путем включения этого помещения в состав общего имущества через общее собрание собственников, набрав кворум в 2/3 от общего числа голосов собственников. Порядок действий (будет ли помещение продано или, например, будет сдаваться в аренду) индивидуален; его необходимо согласовать с застройщиком. Если это собственность ТСЖ, то да, за него отвечает ТСЖ как единственный собственник-юридическое лицо. После ликвидации ТСЖ имеющееся имущество, включая это помещение, будет либо направлено на погашение имеющихся долгов, либо реализовано. На практике имелись случаи, когда сохранившееся за ТСЖ имущество передавалось на общем собрании собственников собственникам как общедомовое с определением порядка содержания, так что здесь эта схема также имеет место быть.

Вам необходимо подробно изучить договор, поскольку в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. А согласно статьям 310, 450 Гражданского кодекса РФ одностороннее изменение условий договора не допускаются; изменение возможно по соглашению сторон. Если в договоре прописано, что банк должен предоставлять информацию в виде реестра всегда и из этого правила не предусмотрены исключения, то по факту банк в одностороннем порядке изменил условия договора, а потому у Вас есть все основания для направления, во-первых, претензии с требованием обеспечить техническую возможность предоставления информации в виде реестра, как это предусмотрено договором; во-вторых, если претензия будет проигнорирована, - обратиться в суд за понуждением к исполнению обязательства в натуре.

Перечень работ, включаемых в локальную смету, зависит от степени износа крыши МКД и конструктивных особенностей дома. Стандартно капитальный ремонт кровли предполагает работы с покрытием (снятие покрытия, ремонт конструкций, обработка поверхности, теплоизоляция и т.п.), но если для этого также необходимо провести указанные Вами работы и их не проведение повлияет на конечный результат, то их стоит включить в смету.

Вопрос производственного контроля качества воды регулируется ст. 25 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» и Постановлением Правительства РФ от 06.01.2015 № 10 «О порядке осуществления производственного контроля качества и безопасности питьевой воды, горячей воды» («Порядок»). Следует обратить внимание на Порядок, т.к. он по существу конкретизирует ст. 25 указанного федерального закона.

В деле A40-7840/20 суды дали следующую оценку этой вкладке ГИС ЖКХ: «само по себе неразмещение лицензиатом в ГИС ЖКХ реестра собственников, подписавших договор управления, при подаче им заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ не может повлечь для него какие-либо неблагоприятные последствия, в том числе отказ органа государственного жилищного надзора во внесении изменений в реестр, а равно привлечение его к ответственности за её неразмещение ввиду отсутствия у лицензиата соответствующей обязанности» Следовательно, даже если ГЖН откажет во внесении сведений в реестр, Вы можете обжаловать данное решение как незаконное.

Строго определенных правил оформления реестра собственников, подписавших договор управления, нет. В Приказе Минсвязи РФ и Минстроя РФ от 29 февраля 2016 г. № 74/114/пр лишь отмечается, что реестр собственников, подписавших договор, подлежит размещению вместе с договором управления при заключении договора управления с каждым собственником. Смысл – подтвердить сам факт подписания договора собственником в случае, когда договор управления заключается с каждым. Однако подтвердить это можно и с помощью подписания договора каждым собственником на последней странице либо в отдельном приложении (в ситуации, когда договор управления не составляется отдельно с каждым собственником), либо подписания экземпляра договора, предназначенного для конкретного собственника. Соответственно, поскольку однозначного ответа нет (в т.ч. от поддержки ГИС ЖКХ), полагаем, Вам нет необходимости собирать подписи от каждого собственника еще и в приложении к договору управления.

Соответственно, если сверхнорматив КР на СОИ, несмотря на ошибочную формулировку в протоколе, оплачивался собственниками в рамках содержания жилого помещения (коим КР на СОИ и является), то данный штраф не начисляется, т.к. переплаты за КУ и не было. В ответе собственнику Вы можете, например, напомнить, что каждое решение ОСС может быть обжаловано в судебном порядке в течение 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятии такого решения, чего им сделано не было; кроме того, Вы как управляющая организация фактически реализовывали волю высшего органа управления многоквартирным домом.