«Р1» Ассоциация

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена ст. 154 ЖК РФ. При этом взносы на капитальный ремонт оплачивает собственник помещения.

Но есть нюансы. Не везде администрация хорошо и быстро отрабатывает данный вопрос. А «брошенный дом» - это проблема (особенно зимой) и недовольные избиратели. Поэтому, в некоторых регионах я сталкивалась с тем, что органы местного самоуправления просто административными рычагами заставляют УО управлять домом до тех пор, пока не появится какая-то другая компания. Но это уже не в рамках правового поля. Поэтому тут советов не будет. Чувствуете в себе силы спорить с администрацией – ваше дело, нет – тогда просто надо подтолкнуть собственников побыстрее выбрать кого-то другого или ТСЖ создать. Последний вариант - при истечении срока действия договора, когда в договоре нет автоматической пролонгации, либо есть письменный отказ от пролонгации, УО может просто уйти с дома. Тут также дом можно фактически «бросить». Не надо дожидаться пока придет другая компания. Судебная практика: Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2013 по делу N А41-9806/12.

Ст. 200 ЖК:«3. Лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом до дня….» НЕТ В ЗАКОНЕ СЛУЧАЯ, когда надо управлять домом при обычном одностороннем расторжении договора управления, причиной которого стали не нарушения со стороны УО. Данная позиция подтверждается Письмом Минстроя от 11.01.2017 №241-АТ/04, где прямо говорится, что УО прекращает управлять домом со дня расторжения договора (исключения из реестра), также Минстрой подтверждал данную позицию на Всероссийском селекторном совещании по вопросам работы органов государственного жилищного надзора субъектов РФ 5 мая 2016 года (протокол №365-ПРМ-АЧ, размещен на официальном сайте Минстроя России. По хорошему, здесь орган местного самоуправления должен сразу назначить временную УО.

Расторгнуть по инициативе собственников или по соглашению сторон можно, это подтверждается многочисленной практикой (Определение ВАС РФ от 16.11.2012 N ВАС-14615/12 по делу N А16-59/2012, Определение ВАС РФ от 28.01.2013 N ВАС-16188/12 по делу N А16-57/2012, Определения ВАС№ ВАС-9200/2011 от 20.02.2012 по делу № А45-11863/2010, № ВАС-5413/2012 от 10.05.2012 по делу № А71-4529/2011, № ВАС-10071/2012 по делу № А40-71500/2011, № ВАС-18495/2012 от 18.02.2013 по делу № А33-15700/2011). Что происходит после расторжения? Тут надо разделить: 1. Если вас выгнали из-за того, что были нарушены лицензионные требования и дом был исключен из Реестра (компания лишилась лицензии) – УО обязана управлять домом до момента выбора новой УО – ст. 200 ЖК. 2. Если собственники расторгли договор просто так, из-за плохого настроения, но никого не выбрали – у УО нет обязанности управлять до момента решения судьбы дома. Если посмотреть статью 200, то там четко указано в каких случаях УО должна управлять домом после завершения действия договора управления:

Договор управления может быть расторгнут: 1. по инициативе собственников помещений; 2. по соглашению сторон; 3. по истечению срока действия договора. Сразу оговорюсь, что не вижу способа расторгнуть договор управления досрочно по инициативе УО. В ЖК не прописано никакой процедуры расторжения договора управления со стороны УО. Суды расценивают договор управления как публичный, а его не вправе расторгнуть сторона, оказывающая услуги (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.10 N 1027/10 Определение КС РФ от 06.06.2002 № 115-О). Всякие нарушения со стороны собственников, такие как неоплата и прочее, суды не принимают во внимание, а сам факт убытков УО не считают основанием для расторжения договора (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63¬2036/ 2008¬С3¬16). Со стороны собственников, напротив, договор можно расторгнуть в любой момент и не только из-за плохой работы УО, но и просто так. Об этом сказал ВАС еще в 2011 году (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.11 № 7677/2011).

да, наделить полномочиями по подсчету голосов можно председателя и секретаря собрания. Эти разъяснения дал Минстрой РФ в письме от 28.02.2018 № 7252-ЕС/04. Подробно можно прочитать в статье РосКвартала: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/11390-nyuansy-provedeniya-oss-razyasnyayut-minstroy-verhovnyy-sud-i-ks-rf.

В действующей редакции пункта 44 постановления Правительства от 06.05.2011 № 354 исключен абзац о распределении сверхнормативного объема коммунальной услуги на ОДН. В случае, если домом управляет управляющая организация, потребители платят за коммунальные ресурсы на СОИ в составе платы за содержание жилья. Это означает, что рассматриваемая норма не применяется к Вашему случаю. Поэтому новая редакция нормы не влияет на порядок расчета платы за СОИ.

Стояки коммуникаций являются зоной ответственности управляющей организации, так как являются общим имуществом (п. 5 постановления Правительства от 13.08.2006 № 491). Но при этом, в соответствии с пп.е п. 35 Правил предоставления КУ (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354), потребитель не вправе несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы. В случае если вред причинен не бездействием управляющей организации, а действиями собственника, то на основании статьи 1064 ГК ответственность будет нести именно такой собственник. Управляющая организация должна доказать, что никакого согласования с ней не проводилось, а свои обязанности по содержанию общедомового имущества она выполняла качественно.

Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491: -Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ. - Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ. - Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО. Потенциальным УК и иным лицам право составления реестра законом не предоставлено. Поэтому вы можете составить такой реестр только на основании полномочий от общего собрания.

Реестр собственников является обязательным приложением к протоколу (п. 20 приказа Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр). При этом объективная ситуация сложилась так, что вы можете предоставить реестр, но часть сведений отсутствует. Поэтому вы можете указать в реестре, что сведения отсутствует, и предоставить реестр в ГЖИ. Оснований для отказа в принятии протокола в этом случае не будет.