"Полагаем, что в данном случае есть положительная судебная перспектива. Если удастся доказать, что комната консьержа является общедомовым имуществом, то передача такого имущества в пользу аффилированного с застройщиком юридического лица противоречит нормам п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Подача встречного иска на поданный иск о взыскании долга вполне оправдана. Тема встречного иска -взыскание задолженности по договору аренды комнаты консьержа.
На поданный иск о взыскании долга Тема: Взыскание задолженности по договору аренды комнаты консьержа
Полагаем, что в данном случае есть положительная судебная перспектива. Если удастся доказать, что комната консьержа является общедомовым имуществом, то передача такого имущества в пользу аффилированного с застройщиком юридического лица противоречит нормам п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Подача встречного иска вполне оправдана.
Если собственники не примут решение по данным вопросам, то есть не наберут 50%+1 голос «за» предложенные кандидатуры, то их функции будет выполнять инициатор собрания (п.п. 3, 23 прил. 1 № 44/пр).
В ЖК РФ прямо не указано, что на общем собрании собственников участники в обязательном порядке должны принять решение о выборе председателя ОСС, секретаря и счётной комиссии. Но согласно ч. 3, п. 4 ч. 4 ст. 181.2 ГК РФ, пп. «б» п. 12 приложения 1 к приказу Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр, в протоколе общего собрания необходимо указывать информацию о членах счётной комиссии, председателе и секретаре, который и составляет такой документ. Подписать протокол должны все указанные выше лица (п. 3 прил. 1 к № 44/пр). Следовательно, в повестку дня необходимо включить соответствующие вопросы, в том числе при заочной форме проведения ОСС. При проведении собрания в заочной форме инициаторы должны сразу внести в повестку дня данные о предлагаемых в качестве секретаря, председателя и счётной комиссии кандидатов. При этом собственники имеют право выбрать председателя и секретаря, а также членов счётной комиссии сразу на несколько собраний. Законодательно такое решение общего собрания не запрещено.
В п. 23 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 приведён перечень работ по содержанию помещений, входящих в общее имущество в МКД: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчётчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек; мытьё окон; очистка от грязи систем защиты: металлический решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов; проведение дератизации и дезинсекции. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 говорит, что управляющая компания должна обеспечить: требуемое санитарное состояние лестничных клеток; одновременное проветривание лестничных клеток нижнего и верхнего этажей через открытые форточки, окна, фрамуги или вентиляционные каналы. Таким образом, УО должны обеспечить требуемое состояние лестничных клеток. Если это сделано в рамках периодических уборок, то требования собственников необоснованы.
Генеральная уборка МОПСодержание МКДдекабрь'24Отказ от строительного контроля при капитальном ремонте многоквартирного дома относится к вопросам, связанным с управлением общим имуществом, и требует принятия решения на общем собрании собственников помещений. Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, решения по вопросам управления общим имуществом принимаются на общем собрании собственников помещений и требуют большинства голосов от общего числа голосов собственников, участвующих в собрании. Однако, в зависимости от конкретного вопроса, может потребоваться квалифицированное большинство голосов. В случае отказа от строительного контроля, который является важной частью обеспечения качества капитального ремонта, рекомендуется получить квалифицированное большинство голосов, то есть не менее двух третей от общего числа голосов собственников, участвующих в собрании. Это связано с тем, что отказ от строительного контроля может значительно повлиять на качество и безопасность проведенных работ. Таким образом, для отказа от строительного контроля при капитальном ремонте рекомендуется получить квалифицированное большинство голосов на общем собрании собственников.
Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья (ч. 9 ст. 161.1 ЖК РФ). Алгоритм проведения ОСС по выбору и переизбранию совета дома и его председателя соответствует порядку проведения общих собраний, изложенных в ст. 45 ЖК РФ. Новый состав совета МКД получает полномочия, предусмотренные Жилищным кодексом РФ. Также в повестку можно включить дополнительные вопросы относительно полномочий совета МКД и его председателя и вопрос об их вознаграждении (п. 7 ч. 5, п. 6 ч. 7, ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Таким образом, при переизбрании Совет МКД наделяется установленными законодательством полномочиями. Если необходимо наделить Совет МКД какими-либо дополнительными полномочиями, которые были установлены для предыдущего состава, то такое решение необходимо дополнительно принять на ОСС для нового состава.
Относительно получения банковских процентов от вклада средств, предусмотренных на капитальный ремонт, следует руководствоваться понятием “Специальный депозит” Понятие специального депозита введено в ЖК РФ Федеральным законом от 03.07.2016 № 355-ФЗ: в кодексе появилась отдельная статья 175.1. По сути спецдепозит – это вклад средств, предусмотренных на капитальный ремонт, в банк под проценты. Решение об открытии депозита принимается на ОСС не менее чем ⅔ от всех голосов в многоквартирном доме (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Доходы от размещения денег на специальном депозите могут использоваться только на оплату услуг и работ по капремонту, указанных в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ. Денежные средства капитального ремонта могут быть использованы только на оплату договоров по капитальному ремонту. Таким образом, в рассматриваемой ситуации перевод дохода от вклада средств капитального ремонта на основной счет УО неправомерен. В данной ситуации необходимо использовать инструментарий спецдепозита.
В соответствии с Общими положениями Правил № 354 потребитель - собственник помещения в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги. Законодатель применяет определение Потребитель как к собственникам жилых, так и нежилых помещений. В контексте Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, потребитель коммунальных услуг, владеющий нежилым помещением в многоквартирном доме, обладает теми же основными правами и обязанностями, что и потребители жилых помещений, с некоторыми особенностями, связанными с характером использования помещений.
