Ирэн Парсамян

Площадь паркинга и кладовок учитывается при расчете платы за отопление (включается в общую площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД). Согласно абз. 3 п. 42(1) Правил № 354 в МКД, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором ни одно жилое или нежилое помещение не оборудовано индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учета тепловой энергии, плата за отопление рассчитывается по формуле 3 и 3(4) приложения 2 к указанным Правилам на основании показаний ОПУ тепловой энергии. В описанной ситуации расчет производится среди прочего исходя из общей площади всех жилых и нежилых помещений в МКД (Sоб). Такой же показатель Sоб используется при расчете платы за отопление по формуле 3(1) в МКД, который оборудован ОПУ тепловой энергии и в котором хотя бы одно, но не все жилые или нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета тепловой энергии. Нежилое помещение в многоквартирном доме - это помещение в МКД, указанное в проектной или технической документации на МКД либо в электронном паспорте дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общедомового имущества независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям приравниваются кладовые и паркинги, предусмотренные проектной документацией. Как указывают большинство судей, формулы расчета за отопление, установленные п. 42(1) Правил № 354, предусматривают использование общей площади всех жилых и нежилых помещений МКД независимо от факта их отопления. Другими словами, при расчете учитывается общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД с учетом площади неотапливаемых помещений. Таким образом, площадь кладовок и подземного паркинга, являющихся частью МКД, учитывается при расчете платы за отопление (она включается в общую площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД). Смотрите Постановления АС ВВО от 25.05.2021 N Ф01-1016/2021 по делу N А43-5227/2020 (в передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 22.09.2021 N 301-ЭС21-16188), АС ЗСО от 01.02.2022 N Ф04-2606/2020 по делу N А27-7929/2019, от 15.02.2021 N Ф04-6606/2020 по делу N А67-13570/2019, АС МО от 22.07.2020 N Ф05-4084/2020 по делу N А41-69557/2019. Случай, когда площадь паркинга не учитывается при расчете платы за отопление, изложен в Постановлении АС УО от 06.03.2020 N Ф09-817/20 по делу N А60-36865/2019. Из материалов дела следует, что помещения подземного многоуровневого паркинга являются неотапливаемыми ввиду изначального отсутствия в них отопительных приборов. Более того, спорное помещение представляет собой полностью обособленное от многоквартирного дома сооружение, не имеющее общих коммуникаций, позволяющих тем или иным образом использовать для поддержания теплового режима в паркинге поступающего в МКД отопления.

Согласно п. 56 (2) Правил № 354, при отсутствии постоянно и временно проживающих в жилом помещении граждан объём коммунальных услуг по обращению с отходами рассчитывается с учётом количества собственников. Непроживание владельца в помещении, в том числе при регистрации и постоянном проживании в другой квартире, не освобождает его от оплаты услуг по обращению с ТКО, если в ней больше никто не зарегистрирован. Правовое регулирование п. 56 (2) Правил № 354 в её взаимосвязи с ч. 11 ст. 155 ЖК РФ основано на презумпции постоянного использования помещения из-за сложности в получении сведений о постоянно и временно проживающих гражданах. (Определении Конституционного суда от 12.07.2022 № 1714-О). Таким образов, перерасчет платы за обращение с ТКО в отношении указанного в вопросе собственника не производится.

На ОСС в обязательном порядке нужно вынести решение следующих вопросов: Использование общего имущества дома (стен/ограждений и другое) для монтажа оборудования зарядной станции на безвозмездной/возмездной основе. Необходимо предусмотреть все объекты, которые будут затронуты при размещении зарядной станции: стены, козырьки, ограды, газоны, особенно если кабель нужно будет прятать в землю. Утверждение договора аренды парковочного места, где будет стоять автомобиль, заряжаясь, её стоимость и порядок внесения платы, а также на что эти деньги будут использоваться (например, на текущий ремонт дома). Также необходимо утвердить, кто от лица собственников будет заключать договор аренды. Вряд ли соседи согласятся предоставить владельцу электрокара парковочное место безвозмездно: во дворах МКД часто идут войны за места. Поэтому, чтобы быть вправе попросить соседа убрать машину с места зарядки электрокара, придётся заключать договор аренды с управляющей организацией, если это согласует ОСС. Можно арендовать парковочное место, например, только на 20.00 до 08.00, или 24/7. Указанные вопросы соответствуют п.п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ о компетенциях ОСС, «за» по ним должны проголосовать не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. При этом владелец автомобиля должен понимать, что все работы будут производить за его счёт, в том числе техническое обслуживание.

Вопрос относительно удержания страховых взносов из вознаграждения председателя Совета МКД был рассмотрен в Письме ФНС России от 16 ноября 2023 г. N ЗГ-3-11/14923. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 419 Налогового Кодекса РФ плательщиками страховых взносов являются лица, производящие выплаты и иные вознаграждения физическим лицам, в частности, организации. Подпунктом 1 пункта 1 статьи 420 Кодекса определено, что объектом обложения страховыми взносами для организаций признаются выплаты и иные вознаграждения в пользу физических лиц, подлежащих обязательному социальному страхованию в соответствии с федеральными законами о конкретных видах обязательного социального страхования, производимые в рамках трудовых отношений и по гражданско-правовым договорам, предметом которых являются выполнение работ, оказание услуг. Согласно части 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) в случае, если в МКД не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет МКД из числа собственников помещений в данном доме. На общем собрании собственников помещений в МКД выбирается способ управления МКД (в том числе через управляющую организацию), а также из числа членов совета МКД избирается председатель совета МКД (части 2 и 3 статьи 161 и части 6 статьи 161.1 Жилищного кодекса). Общее собрание собственников помещений в МКД на основании части 8.1 статьи 161.1 Жилищного кодекса вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета МКД. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера. С учетом положений статьи 16 Трудового кодекса Российской Федерации в случаях и порядке, которые установлены трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, или уставом (положением) организации, трудовые отношения возникают, в частности, в результате избрания на должность. На основании положений части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в частности, собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность. В этой связи в договоре управления МКД, заключаемом собственниками помещений в МКД с управляющей организацией, помимо перечня услуг и видов работ, которые осуществляются управляющей организацией, также могут устанавливаться дополнительные обязанности управляющей организации, в том числе и обязанность по начислению и выплате указанного вознаграждения председателю совета МКД и членам совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации от собственников помещений в МКД. Таким образом, если общим собранием собственников помещений в МКД принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД и членам совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации от собственников помещений в МКД, то в данном случае управляющая организация выступает в качестве лица, производящего выплату вознаграждения указанным лицам, и, соответственно, является страхователем, а председатель совета МКД и члены совета МКД - застрахованными лицами в соответствии с федеральными законами о конкретных видах обязательного социального страхования. Следовательно, трудовые отношения у председателя совета МКД и членов совета МКД возникают с собственниками помещений в МКД, а управляющая организация является плательщиком страховых взносов с сумм вознаграждений, производимых ею в пользу указанных застрахованных лиц в рамках трудовых отношений в силу договора управления МКД, в котором собственники помещений в МКД уполномочили управляющую организацию от своего имени производить выплаты вознаграждения председателю совета МКД и членам совета МКД и, соответственно, начислять на данные выплаты страховые взносы.

Приказом Минстроя РФ от 29.05.2023№ 387/пр утверждены методические указания по расчёту платы за услуги компании в сфере обслуживания ВДГО и ВКГО. Размер такой платы рассчитывает обслуживающая оборудование компания на три года исходя из тарифов. В тарифах учитываются прогнозные рыночные цены, стоимость необходимых для работы запасных частей и топливно-энергетических ресурсов (п. п. 1, 2 Методических указаний № 387/пр). В указанном вами случае, согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Бывает, что жители дома не принимают решение, проголосовав «против» или не набрав кворум. В таком случае УО обращается в орган местного самоуправления с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом конкретном многоквартирном доме. Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, у ОМС возникает обязанность установить размер платы.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Таким образом одновременное существование ТСЖ И ЖК в одном МКД законодательно не предусмотрено. ЖСК по решению общего собрания его членов может быть преобразован в ТСЖ. Реорганизация возможна в любое время на основании решения собственников МКД. (ст. 122 ЖК РФ). Процесс преобразования кооператива в товарищества проводится с опорой не только на ст.122 гл.11 ЖК РФ, но и на: ст.57, 58, 59 ГК РФ; Федеральный закон от 08.08.2001 N129-ФЗ. Вначале собирается общее собрание членов ЖСК и принимает решение о переустройстве в ТСЖ. Затем это решение проходит государственную регистрацию. Рекомендуем в повестку дня при проведении общего собрания членов ЖСК включить вопросы: - выбора председателя и секретаря собрания; - реорганизации ЖСК в ТСЖ; - утверждения устава товарищества; - выбора правления (и его председателя) и ревизора ТСЖ; передаточного акта.

Если собственники на ОСС выбрали непосредственное управление домом и решили заключить договор обслуживания с управляющей организацией, то орган ГЖН не вправе осуществлять лицензионный контроль в отношении такой УО. Обслуживание жилья в случае непосредственного управления осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных подрядных организаций, в роли которых могут выступать и управляющие организации. Пунктом 42 Правил N 491 предусматривается, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. В таких отношениях компания выступает подрядчиком. Если УО по такому договору не выполняет какие-то работы, нарушает его условия, то решить этот вопрос собственники могут только через суд. Отношения с УО по договорам подряда регулируются нормами ГК РФ, а не ЖК РФ. Но судебной практикой подтверждено, что может проводиться муниципальный жилищный контроль по соблюдению пункта 3 части 2 статьи 161 ЖК РФ, т.к., если обязанность по надлежащему содержанию общего имущества возложена на управляющие организации и лиц, выполняющих работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, то на них же, как следует из статьи 39 ЖК РФ и пункта 42 Правил N 491, возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение этих обязанностей. При нарушении норм может следовать привлечение к ответственности УО по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2011 года N 1178 (с изменениями) все потребители электричества разделены на несколько групп: - население; - приравненные к населению категории, список которых приведен в Приложении N 1 к указанному Постановлению. В этот Перечень входят СНТ, воинские части, ТСЖ и другие объединения граждан. Особо подчеркивается, что для включения в Перечень электроэнергия не должна использоваться ими для коммерческой деятельности; - организации ЖКХ; - коммерческие потребители и электроснабжающие организации. Для населения и приравненных к ним категорий Основами ценообразования установлен льготный тариф. К ним применяется понижающий коэффициент от 0,7 до 1. То есть начисленная сумма умножается на 0,7 или иной коэффициент, не превышающий единицы, который установлен местными органами власти (п. 71 Основ ценообразования, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 1178). Поскольку апартаменты, про которые вы задали вопрос, не являются жилыми помещениями, их владельцы не попадают в категорию "население", для которой установлены льготные тарифы. Также они не упомянуты и в Перечне лиц, приравненных к населению, поэтому никакие льготы при оплате ЖКХ в части электричества не применимы. Таким образом, расчет платы за электроэнергию для владельцев апартаментов необходимо производить исходя из тарифа для коммерческих потребителей, установленного в вашем регионе.

Собственники помещений в МКД не могут перейти на прямые расчеты за теплоноситель для подогрева воды. Такая позиция Верховного суда (Определение ВС РФ от 21.06.2023 N 307-ЭС23-2986) касается многоквартирных домов, которые отвечают 2 условиям: - нет централизованного горячего водоснабжения; - теплоснабжающая организация не использует общедомовое оборудование для приготовления горячей воды, а лишь поставляет теплоноситель для этой цели по договору с управляющей организацией. Данная позиция поддержана множеством арбитражных судов и арбитражных апелляционных судов. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.10.2023 N Ф03-4237/2023 по делу N А04-1009/2023; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2023 N Ф08-7566/2023 по делу N А32-1612/2020 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.07.2023 N Ф05-6407/2023 по делу N А40-193498/2022; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2023 N 10АП-14732/2023 по делу N А41-25385/2023 Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 N 08АП-8661/2023 по делу N А75-2341/2023 Из систематического толкования пункта 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, пунктов 4 и 54 Правил N 354 следует, что коммунальная услуга по ГВС в МКД с нецентрализованной системой ГВС может быть предоставлена только исполнителем, осуществляющим эксплуатацию относящегося к общему имуществу собственников помещений в МКД внутридомового оборудования, с помощью которого приготавливается горячая вода, и, следовательно, заключение собственниками помещений прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией, поставляющей только один из необходимых для приготовления горячей воды компонентов (холодную воду или тепловую энергию) не допускается. РСО вправе в судебном порядке заявлять требования о заключении договора на весь объем поставляемой в МКД тепловой энергии в целях теплоснабжения и приготовления ГВС в МКД, в том числе и без требования о расторжении заключенных прямых договоров. При этом, судом будет приниматься решение на основании предоставленных сторонами доказательств и заявленных сторонами правовых позиций. Ответ в рамках конкретного искового производства по таким вопросам можно дать только после изучения матриалов дела, позиций сторон и обстоятельств такого дела.

В вопросе не указано про какой именно перерасчет ведется речь. Исходя из сути, можно предположить, что вопрос касается перерасчёта платы за КР на СОИ. В Правилах № 491 не расписан порядок перерасчёта платы за КР на СОИ в случае смены собственника помещения в МКД. Поэтому управляющие домами должны руководствоваться нормами действующего законодательства по аналогии. В соответствии со ст. 5, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, если в законодательстве отсутствуют прямые нормы для регулирования отношений, необходимо применять положения ГК и ЖК РФ, которые касаются аналогичных вопросов. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, расторжение договора управления МКД между собственником помещения и УО происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Когда обязательства сторон по такому договору прекращаются, стороны делают окончательный расчёт на дату прекращения отношений, что вытекает из сути гражданско-правовых отношений и ст. ст. 425, 453, 314 ГК РФ. Таким образом, переплату на дату прекращения договора управления необходимо вернуть вносившему плату собственнику.