Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) является органом управления МКД и проводится путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Таким образом, без решения ОСС замена оборудования в МКД не представляется возможным. Для замены оборудования необходимо проведение ОСС с соответствующей повесткой. В соответствии с ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, в органы ГЖН (ГЖИ) передаются для хранения в течение 3 лет подлинники решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД. Вы можете запросить в ГЖН такую информацию. Вероятнее всего, ответ будет отрицательным за сроками давности хранения, однако, вероятность получить такие документы есть.
Обратите внимание на положительную для УО судебную практику в отношении таких споров, например: - постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.11.2018 №№ Ф09-5821/2018, А60-63605/2017; - определение Верховного суда РФ от 05.06.2019 №№ 309-ЭС18-26252, А60-63605/2017.
При этом, по сложившейся практике, нормативные акты субъектов РФ не определяют факт необходимости замены одного из устройств (элементов) лифта, определенных п. 7.6.2 ГОСТ, как критерий для включения лифта в краткосрочную программу проведения капитального ремонта лифта. По этому основанию, региональный оператор, как правило, отказывает собственникам в проведении капитального ремонта лифта, если ФКР сформирован на счете регионального оператора. В таких случаях, по сложившейся практике, замена тяговых канатов осуществляется УО: - за счет средств собственников оплачиваемых за текущий ремонт, на основании решения ОСС либо совета МКД, если полномочия о принятии такого решения передано советом решением ОСС помещений в МКД; - за счет дополнительно собранных с собственников средств на выполнение таких работ, на основании решения ОСС помещений в МКД. При этом, имеется иная практика, при которой: - УО и специализированной организацией, осуществляющей содержание и ремонт лифтов, составляется акт о факте выхода лифта из строя (его отдельного устройства) и необходимости замены соответствующего оборудования. Также, в качестве документа подтверждающего необходимость проведения работ капитального характера может являться акт внеочередного технического освидетельствования лифта, проведенного специализированной организацией. - советом МКД и УО в адрес регионального оператора направляется требование о проведении капитального ремонта лифта (замена тяговых канатов) за счет средств ФКР; - инициируется ОСС помещений в МКД о проведении таких работ за счет дополнительных средств собственников; - в случае, если такое решение не принимается, УО проводит такие работы за счет собственных средств; - после проведения работ, УО направляет в адрес регионального оператора претензию о компенсации УО потраченных средств; - при отказе в такой компенсации, УО обращается в суд о взыскании с регионального оператора неосновательного обогащения на основании ч. 1 ст. 1102 ГК.
Замена тяговых канатов ШКВ лифта относятся к работам по капитальному ремонту. Это следует из п. 7.6.2 «ГОСТ Р 55964-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Лифты. Общие требования безопасности при эксплуатации», утвержденных приказом Росстандарта от 06.03.2014 № 93-ст (далее – ГОСТ). Поэтому, с учетом положений п. 2 ч. 1 ст. 166, 189 ЖК, замена такого оборудования должна осуществляться за счет взносов за капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в МКД, в т.ч. на основании решения ОСС помещений в МКД. Однако, очередность проведения капитального ремонта МКД устанавливает региональная программа. Ее определяют исходя из критериев, которые установлены законом субъекта РФ. Это определено ч. 3 ст. 168 ЖК. Если фонд капитального ремонта (далее – ФКР) сформирован на счете регионального оператора, проведение капитального ремонта определяется, исходя из утвержденного региональной программой плана.
В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник. Более подробная информация по ссылке: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9637-v-kakih-sluchayah-i-za-chey-schyet-uo-dolzhna-remontirovat-balkony
В силу статьи 418 ГК смерть физического лица сама по себе его обязательств не прекращает. Следовательно, обязательства по оплате сохраняются и могут, например, перейти к наследникам. В соответствии со ст. 1175 ГК РФ, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323 ГК РФ). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Задолженность с наследников взыскиывется в исковом порядке в соответствии с ГПК РФ. Согласно ст. 1151 ГК РФ, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, имущество умершего считается выморочным. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит в т.ч жилое помещение. Жилое помещение, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом. Таким образом, предъявить сумму ущерба вы сможете либо наследникам, либо администрации, если наследников нет, либо провести ОСС с соответствующей повесткой о проведении восстановительного ремонта за счет собственников.
Договор управления – это двусторонняя сделка. Чтобы его изменить, необходимо согласие обеих сторон. Если собственники на общем собрании приняли решение изменить договор управления МКД – это не основание для изменения договора без согласия УО. При этом собственники не вправе обязывать УО работать на навязанных условиях. Если собственники приняли решение об утверждении новых незаконных или экономически необоснованных условий, УО вправе не вносить изменения в договор и оспорить принятое решение в суде. Например, о необоснованном снижении размера платы за содержание общего имущества (апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 15.02.2013 по делу № 33-461/2013, апелляционное определение Омского областного суда от 12.07.2017 по делу № 33-4602). Таким образом, если вы с собственниками не достигли согласия об изменении договора, решайте спор в суде. Это возможно, когда текущие условия влекут существенные нарушения договора одной стороной (ст. 450 ГК) или существенные изменения обстоятельств, при которых заключали договор (п. 2 ст. 451 ГК). Существенным считают нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Средства, собранные на содержание и ремонт дома, являются целевыми и не принадлежат УО. Экономия остаётся у УО, если: по результатам исполнения договора управления МКД в соответствии с размещённым в ГИС ЖКХ отчётом фактические расходы оказались меньше запланированных при утверждении размера платы за содержание жилого помещения; оказаны/выполнены все предусмотренные договором услуги/ работы по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества; экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг/выполненных работ. Подробнее в статье: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/12195-mozhet-li-byvshaya-uo-schitat-ostatok-za-soderzhanie-i-remont-ekonomiey
В этом случае перерасчет производится РСО. В случае заключения договоров предоставления коммунальных услуг между РСО и собственниками помещений в МКД, УО, управляющая МКД: - принимает в порядке и сроки, установленные Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила №354), сообщения потребителей о факте предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность; - организовывает и проводит совместно с РСО проверку таких фактов с составлением акта проверки, а при наличии вреда, причиненного нарушением качества коммунальных услуг, - также акта, фиксирующего вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя. Это предусмотрено п.п. «в» п. 31(1) Правил №354. При этом, РСО, которая предоставляет собственникам помещений в МКД коммунальных услуг на основании заключенных договоров, является исполнителем таких услуг. Это следует из абз. 7 ч. 2 Правил №354. Исполнитель обязан предоставить потребителю коммунальную услугу в необходимом для него объемах и надлежащего качества, в соответствии с требованиями законодательства. Это предусмотрено п.п. «а» п. 31 Правил №354. Формально, РСО несет ответственность за нарушение качества либо объема предоставления потребителю коммунальной услуги на границе раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения. Это следует из ч. 15 ст. 161 ЖК, п. 24 типового договора холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), являющегося приложением №1.1 к Правилам №354. Однако, с учетом ч. 4 ст. 157 ЖК, при фиксировании факта некачественно либо не в полном объеме предоставленной коммунальной услуги, исполнитель осуществляет перерасчет платы за такую услугу согласно методике, которая предусмотрена приложением №1 и п. 101 Правил №354. Поэтому, поскольку при прямых договорах между собственниками помещений в МКД и РСО исполнителем коммунальной услуги является РСО, перерасчет потребителям в таком доме обязана провести РСО. При этом, если причиной нарушения качества и/или объема коммунальной услуги, например, в точке водоразбора в помещении потребителя явилось неисполнение УО своих обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, УО обязано компенсировать РСО расходы, фактически понесенные такой организацией вследствие изменения (перерасчета) потребителям размера платы за коммунальные услуги, при условии если поставка РСО соответствующего коммунального ресурса в МКД осуществлялась в качестве, предусмотренном законодательством. Это определено ч. 11 ст. 157.2 ЖК.
Непосредственно паспорт готовности к отопительному сезону в отношении каждого МКД подготавливается органом МСУ, т.е. уполномоченным лицом, который организует комиссии по приемке объектов к отопительному сезону. Это установлено п. 9 Правил оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103 (далее – Приказ №103). По смыслу ч. 1.1, ч. 2.1 ст. 161, ч. 1 ст. 164 ЖК, п. 2.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, при непосредственном способе управления МКД, работы по его подготовке к отопительному периоду проводится организацией (далее – подрядная организация), с которой на основании решения ОСС помещений в МКД собственники помещений в таком доме заключили договор на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД. При этом, п. 4 Приказа №103 установлено, проверка готовности МКД к отопительному сезону осуществляется только в отношении УО, управляющих МКД и приобретающих тепловую энергию для оказания коммунальных услуг в части отопления и ГВС. Т.е., формально, в отношении подрядных организаций либо собственников помещений в МКД, не заключивших договоры с такой организацией Приказ №103 не может применяться. При этом, законодательство не содержит положений, прямо определяющих право РСО не осуществлять пуск теплоносителя в МКД, если в установленном Приказом №103 порядке не будет оформлен паспорт готовности МКД к отопительному периоду. Обратите внимание, что по смыслу положений п.п. «а» п. 115 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, РСО, как исполнитель коммунальной услуги, вправе не осуществить пуск теплоносителя в МКД, по причине возникновения или угрозы возникновения аварийной ситуации в централизованных сетях инженерно-технического обеспечения, по которым осуществляются теплоснабжение. Т.е. имеется практика, при которой РСО отказывает в пуске теплоносителя в МКД, если РСО докажет, что такие действия приведут к возникновению аварийной ситуации, например, к потерям теплоносителя. Однако, правомерность таких действий РСО в каждом случае определяется индивидуально.
