Согласно ч. 2.1, 2.2, 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ УО/ТСЖ/ЖСК несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества, в том числе и за сохранность общедомовых инженерных коммуникаций. В спорах о защите прав потребителей (а в случае обращения собственника с исковым заявлением данный спор будет квалифицироваться именно как спор о защите прав потребителей со всеми вытекающими – двойной суммой возмещения, компенсацией морального вреда) презюмируется, что ответственность за любые аварии несет лицо, обслуживающее МКД, пока не доказано иное. В Вашем случае вариантов действий может быть несколько: 1) «Противоборство» с собственником в рамках спора о защите прав потребителей. Это – стандартное развитие событий при заливе, и начинается оно, как правило, с подачи искового заявления о защите прав потребителей в отношении управляющей компании/ТСЖ. В данном споре Вам нужно будет доказать факт возникновения ущерба (залива) не в результате оказания Вами услуг и выполнения работ по содержанию данного полотенцесушителя, а в результате его замены собственником.
В Вашем случае можно пойти 2 путями: 1) После проведения капитального ремонта повторно принять решение о формировании фонда капремонта на специальном счете на общем собрании собственников; 2) Обжаловать решение органа местного самоуправления в судебном порядке (малоперспективный – по сути, администрация формально права).
Согласно части 7 статьи 189 Жилищного кодекса РФ, в случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом требуется проведение каких-либо работ капитального характера, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на спецсчете, на счет регионального оператора в установленный срок, региональный оператор, любой собственник, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора. Таким образом, перечисление денежных средств является обязательным.
И отсутствие в судебном процессе Ответчика (собственника) не будет являться препятствием для вынесения решения о допуске Вас в помещение. Такие дела обычно рассматриваются достаточно быстро (около 10 дней). Затем Вам необходимо с исполнительным листом обратиться в службу судебных приставов, которая и обеспечит доступ в помещение.
Процедура «проникновения» управляющей компании в квартиру несколько бюрократизирована в силу конституционного права каждого гражданина РФ на неприкосновенность его жилища (статья 25 Конституции РФ). Вам можно поступить следующим образом: Зафиксируйте недопуск в помещение с представителем правоохранительных органов (участковым) в акте за подписью представителя УО и представителя правоохранителя. В силу статьи 15 Федерального закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ «О полиции» проникновение сотрудников полиции в жилые помещения допускается, для спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения безопасности граждан. Маловероятно, но аварийная ситуация и отсутствие горячей воды на протяжении долгого времени потенциально влекут угрозу жизни и здоровья других собственников, поэтому, возможно, у Вас получится убедить участкового обеспечить допуск. Однако на вполне законных основаниях может и отказать, опять же, ссылаясь на неприкосновенность жилища. В таком случае у Вас остается один вариант – подавать исковое заявление об обязании предоставить доступ в помещение к собственнику.
Однако получается парадокс: на практике взимать плату с собственников за содержание неопределенного имущества нельзя, т.к. неясно, до каких границ распространяется обязанность по содержанию. А за свои средства управляющая компания имущество не содержит. Таким образом, обязанность по содержанию лежит на собственнике – администрации. При этом следует быть готовым к тому, что администрация будет упорно отказываться содержать такую территорию. Понудить ее к этому можно будет только через суд, с соблюдением предварительного претензионного порядка. Некоторые администрации для целей содержания муниципального имущества заключают с управляющей компанией договор, по которому данная управляющая компания является исполнителем.
Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. В свою очередь, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Кроме того, имеется Минимальный перечень работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290), который в п. 24 закрепляет, что в этот перечень входят работы по содержанию земельного участка. Причем работы, перечисленные в Минимальном перечне, обязательны в любом случае.
Здравствуйте! Поскольку тариф за содержание в силу ст. 156 Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества складывается из стоимостей каждого вида работ и услуг, которые в него входят, в будущем году из тарифа (37 р.) вычитается именно сумма, ранее определенная общим собранием собственников за вывоз ТКО, т.е. 1,65 руб./кв.м.
Согласно п. 13 Правил № 491 осмотры общего имущества могут проводиться, в том числе, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя также плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Вместе с тем, необходимо учитывать, что денежные средства, выделяемые на текущий ремонт, имеют целевое значение и расходуются согласно плану работ и услуг. Таким образом, провести экспертизу за счет средств, выделенных на текущий ремонт, можно, но для этого необходимо вынести вопросы о заключении договора с экспертной организацией и об источнике финансирования на общее собрание собственников.
В силу п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, далее – «Правила № 491», «Правила») двери помещений общего пользования включены в состав общего имущества. В соответствии с пп. “а” п. 11 Правил № 491 содержание общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. П. 12 Правил: “Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в пп. "д_1" и "л" п. 11 Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.”.
