«Р1» Ассоциация

Согласно п. 81(12) Правил предоставления коммунальных услуг (далее – «Правила 354») прибор учета считается вышедшим из строя в случаях, в том числе, при истечении межповерочного интервала поверки приборов учета.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 59 Правил N 354, в случае истечения срока эксплуатации индивидуального, общего (квартирного), комнатного прибора, определяемого периодом времени до очередной поверки, плата за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом или нежилом помещении за расчетный период, определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем, определенного по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета за период не менее 6 месяцев (для отопления - исходя из среднемесячного за отопительный период объема потребления в случаях, когда в соответствии с пунктом 42(1) Правил N 354 при определении размера платы за отопление используются показания индивидуального или общего (квартирного) прибора учета), а если период работы прибора учета составил меньше 6 месяцев, - то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев (для отопления - не менее 3 месяцев отопительного периода в случаях, когда в соответствии с пунктом 42(1) Правил N 354 при определении размера платы за отопление используются показания индивидуального или общего (квартирного) прибора учета).

В соответствии с пунктом 60 Правил N 354 по истечении предельного количества расчетных периодов, указанных в пункте 59 Правил N 354, за которые плата за коммунальную услугу определяется по данным, предусмотренным указанным пунктом, плата за коммунальную услугу в случае, предусмотренном подпунктом "а" пункта 59 Правил N 354, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг с применением повышающего коэффициента, величина которого принимается равной 1,5. Таким образом, повышающий коэффициент в данном случае применяется.

Управляющая/обслуживающая организация в силу договоров с собственниками отвечает за содержание и ремонт общего имущества МКД. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, владельцам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общедомовое имущество в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. В силу п. 6 Правил № 491, в общее имущество включена также внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (№ А76-39409/2019). В данном случае перерасчет должна сделать УО. Привлечь к ответственности ТСО может только орган, наделенный такими полномочиями. УО не наделена полномочиями по привлечению к любому виду ответственности.

Управляющие компании не имеет право начислять и взимать дополнительную плату с потребителей услуги по обращению с ТКО, свыше утвержденного постановлением РЭК от 20.12.2019 №691 тарифа. Дополнительное взимание платы на 20 % больше положенного приводит к нарушению ч.2 ст. 157 Жилищного кодекса Российской Федерации в которой указано на то, что размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Установка почтовых ящиков в многоквартирных домах осуществляется строительными организациями при строительстве таких домов. Обслуживание почтовых ящиков должно осуществляться управляющей организацией, ТСЖ или лицом, выполняющим работы по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома (ч. 1 , 2 ст. 162 ЖК РФ). Здесь нет деления на жилые и нежилые помещения. УО управляет домом целиком, а не по частям. Соответственно, почтовый ящик нежилого помещения должен быть установлен наравне с почтовыми ящиками жилых помещений в одном из подъездов в месте, где установлены другие ящики. Также возможна установка почтового ящика на стене рядом с входом в нежилое помещение в случае принятия такого решения на общем собрании собственников, т.к. решается вопрос об использовании общего имущества МКД. Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, такое решение принимается 2/3 голосов от всех голосов собственников в МКД.

В соответсвии с п. 5.1. Раздела 10 Приказа 74/114/пр в ГИС ЖКХ размещается следующая информация о ОДПУ: -адрес МКД с указанием места установки прибора учета, -наименование ресурса, для измерения объема поставки которого используется прибор учета, -наименование коммунальной услуги, сведения об исправности или неисправности ПУ либо о снятии прибора на поверку, -вид прибора учёта в зависимости от тарифных зон суток, -заводской номер (серийный) и тип прибора учета -единица измерения, -наличие датчиков температуры и давления с указанием их местоположения на узле учёта (для соответствующего ресурса), -дата опломбирования прибора заводом-изготовителем или дата последней поверки прибора -наличие возможности дистанционного снятия показаний прибора учета с указанием наименования установленной системы дистанционного снятия таких показаний, -ведения о вводе узла учета (прибора учета) в эксплуатацию. Отвечая на ваш вопрос, уточняем, что в ГИС ЖКХ вышеуказанная информация подлежит размещению о приборах, непосредственно являющихся прибором учета.

Вам необходимо собрать показания собственников (лучше зафиксировать их у нотариуса, иначе придется всех вызывать в суд) о том, что они не голосовали на собрании. Таких собственников должно быть заначительное количество, чтобы их общее количество голосов имело значение при подсчете голосов и принятии решения судьей. Также обратите внимание, что иск должен подать либо один собственник, либо коллективно группа собственников. УО подавать иск о признании протокола недействительным не может. Если у вас в штате нет юриста, который возьмет эту задачу на себя, рекомендуем нанять его для решения вопроса. Лучше из вашего региона, чтобы смог обеспечить присутствие в судах. Либо, участвовал дистанционно (при наличии технической возможности у суда). Также при выборе юриста, рекомендуем изучить портфолио - у него должно хватать компетенций и знаний в сфере ЖКХ для представления собственников в суде, т.к. суд из непростых и судебная практика пока не устаканилась, но ее уже достаточно.

Вопрос о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников простым большинством (п.4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Столько же голосов должно быть отдано за предложенную для управления домом организацию, утверждение условий договора управления с выбранной УО, а также за расторжение договора с прежней УО, если собственники приняли решение сменить организацию. 50%+1 голос должны отдать собственник на ОСС для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение согласно договору управления (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Кроме того, согласно ч.1 ст. 162 ЖК РФ, в качестве одной стороны договора управления выступают собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Таким образом решение о заключении договора управления будет считаться принятым в случае если сумма голосов "за" будет составлять 50% +1 от общего числа голосов собственников в МКД.

Федеральным законом от 26.07.2019 № 211-ФЗ «О внесении изменений в главы 21 и 25 части 2 Налогового кодекса Российской Федерации» региональные операторы по обращению с твердыми коммунальными отходами с 01.01.2020 освобождены от уплаты НДС. Согласно п. 29 ч. 3 ст. 149 НК РФ, не подлежит налогообложению реализация КУ, предоставляемых УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются КУ, при условии приобретения КУ указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих ГВС, ХВС и (или) водоотведение, региональных операторов по обращению с ТКО. Размер платы, выставляемый собственникам в платежных документах, не может быть выше установленного органами госвласти субъектов РФ в силу ч. 2 ст. 157 ЖК РФ.

Прямого указания в законодательстве на такой случай, увы, нет. Мне кажется, следует применить аналогию закона (ч.1 ст.7 ЖК РФ), а именно положения раздела VIII Правил № 354 о перерасчете размера платы за коммунальные услуги за период временного отсутствия потребителя в занимаемом им жилом помещении, в котором объем потребленных коммунальных услуг не измеряется ИПУ. Однако, поскольку в рассматриваемом случае объем потребления коммунальных услуг определяется не исходя из нормативов потребления, применяемых к количеству проживающих, а исходя из среднемесячной величины, то, будет логично, перерасчет такой платы за временное отсутствие проводить только в случае, если факт отсутствия подтверждается в отношении всех проживающих в таком помещении граждан.

Согласно п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, минимальный срок управления МКД при выборе способа управления управляющей организацией на основании договора управления по решению общего собрания собственноков помещений в МКД, составляет 1 год. Позиция экспертного совета Ассоциации "Р1": ГЖИ нарушают жилищное законодательство при смене способа управления до окончания срока действия предыдущего договора управления, если предыдущая УО надлежащим образом исполняла свои обязанности по ДУ.

С 01.01.2022. Согласно п. 21 раздела 10 Приказа Минкомсвязи РФ, Минстроя РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр, в ГИС ЖКХ подлежат размещению сведения о наличии или отсутствии у заявителя подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, которая образовалась за период не более чем 3 последних года в течение 5 рабочих дней с момента получения такого запроса от органов власти субъектов РФ. За неразмещение информации предусмотрена ответственность в виде административного штрафа для должностных лицо РСО, УО и ТСЖ по ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ - от 5 до 10 тыс руб, повторно (ч. 3 ст. 13.19.2 КоАП РФ) - от 15 до 20 тыс руб.

Мы нашли только одно дело - № А76 – 25160/2019. Собственники не утвердили тариф, УО применила тариф, утвержденный органами местного самоуправления, но так как тариф был установлен из расчета на 1 лифт, УО самовольно высчитала и доначислила за содержание второго лифта. Суды всех инстанций признали действия УО необоснованными. В вашем случае собственники на ОСС приняли доп плату за содержание второго лифта. При этом, согласно п. 22 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, "Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в многоквартирном доме: - организация системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта; - обеспечение проведения осмотров, технического обслуживания и ремонт лифта (лифтов); - обеспечение проведения аварийного обслуживания лифта (лифтов); - обеспечение проведения технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования." Исходя из этого, обслуживание второго и последующих лифтов является не дополнительной услугой, а должно входить в тариф на содержание МКД. Т.е. отдельной строкой-услугой содержание второго и последующих лифтов выносить неверно.

При принятии решения о размере платы за содержание и текущий ремонт МКД, собственники на ОСС ориентируются на предложенный УО перечень работ и услуг на определенный период. В перечне указывается детализация: на какие услуги, какая статья расходов, какая регулярность проведения тех или иных работ. Согласно п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, перечень работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту МКД является неотъемлемой частью договора управления. Также в договоре указываются порядок изменения такого перечня, перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых РСО по прямым договорам. Исхояд из этого вам необходимо утвердить на ближайшем ОСС перечень работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту МКД. В случае, если в ДУ также не описан порядок изменения перечня, перечня предоставляемых УО КУ, прописать и их. Что касается изменения структуры тарифа, т.е. "перекидывания" денежных средств из одной статьи в другую, то оно возможно в случае, если собственники пропишут такие права для УО в рамках решения вопроса о порядке изменения перечня. Рекомендуем такие полномочия на себя не брать, а делегировать совету дома - совет дома проще собрать, чем ОСС, а УО не будет рисковать своей репутацией и не будет подозреваться в мошеннических действиях.

Специальные меры воздействия не предусмотрены. Воздействие на собственников возможно, если, например, своими действиями они фактически нарушают правила пользования жилыми помещениями, которые утверждены постановлением Правительства от 21.01.2006 № 25. В этом случае возможна ответственность по статье 7.21 КоАП.

Управляющая организация обязана содержать все общее имущество дома. Это следует из части 2 статьи 162 ЖК. Поэтому паркинг, если он по своей конструкции относится к общему имуществу, также должен содержаться управляющей организацией. В этом случае организация может обезопасить себя, если паркинг не будет включен в перечень общего имущества. Именно таким перечнем, как следует из пункта 1 постановления Правительства от 13.08.2006 № 491, определяется состав общего имущества.

Да, это возможно. Законом не предъявляется требований к собраниям по изменению тарифа, выборе новой управляющей организации. Так, например, статья 45 ЖК, регламентируя порядок проведения собраний, не содержит рассматриваемых ограничений.

Прием обращений является обязательным. Это следует, например, из пункта 106 постановления Правительства от 06.05.2011 № 354. Поэтому организация не может отказаться от того, чтобы принимать обращения населения, выходить на объекты, составлять акты. В этом случае можно увеличить расходы управляющей организации через предложение нового тарифа собственникам на общем собрании. Это возможно, так как тариф должен покрывать все законные расходы управляющей организации в силу части 2 статьи 162 ЖК.

В случае, если капитальный ремонт запланирован в сроки, отличающиеся от региональной программы, то необходимо было в вопросе использовать формулировку "о переносе". Если обращение в суд с вашей стороны менее трудозатратно, чем проведение нового ОСС, то рекомендуем обратиться в суд, т.к считаем, что данная формулировка - это незначительная неточность, которая не меняет смысла и волеизъявление собственников. Предмет иска - отказ фонда перечислять денежные средства на основании протокола ОСС. А уже в рамках суда необходимо настаивать на том, что считаете формулировку корректной, а если нет, то незначительной ошибкой.

Качество коммунального ресурса, предоставляемого РСО, должно быть таким, чтобы удовлетворялись требования к коммунальным услугам. Это следует из подпункта а пункта 18 постановления Правительства от 14.02.2012 № 124, пункта 13 постановления Правительства от 06.05.2011 №354. Таким образом, объемы подаваемой горячей воды в МКД прямо не установлены, однако такие объемы должны соответствовать требованиям раздела II Приложения 1 к постановлению Правительства от 06.05.2011 № 354.

Да, в вашем случае такое возможно. В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов. Исходя из вашего вопроса ваши МКД подходят под действие данной нормы.

Нет, в этом случае договор не может считаться заключенным. Это следует из постановления Правительства от 14.02.2012 № 124. Однако надо учитывать, что между сторонами могут возникнуть фактические договорные отношения. Это следует из части 3 статьи 432 ГК.

В таком случае, создание ТСН при таких обстоятельствах невозможно, поскольку порядок создания ТСН установлен ч. 2 ст. 136 ЖК РФ и не предусматривает другие объекты, помимо жилых.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, объём электроэнергии, потреблённой за расчётный период на общедомовые нужды, рассчитывается и распределяется между всеми потребителями электроэнергии в многоквартирном жилом доме пропорционально размеру общей площади принадлежащего им жилого и нежилого помещения.

Договор управления МКД может предусматривать индексацию тарифов размера платы за содержание жилого помещения (Письмо Минстроя России от 26.12.2018 N 51876-ОО/04). При этом действующее законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме. Однако собственники могут принять решение, дающее управляющей организации право индексировать размер платы без ежегодного оформления его изменений решениями общих собраний собственников (Определение Верховного Суда РФ от 05.07.2019 N 307-ЭС19-2677 по делу N А21-463/2018).

Исходим из того, что по акту-передачи общего имущества предыдущая УО или застройщик передали такое имущество. Если по акту-передачи передали и забор/ограждение, то забор/ограждение входит в общее имущество домов и должно содержаться за счёт собственников (ст. 39 ЖК РФ). Если забора/ограждения не передавали, то такое имущество не должно содержаться. Если имущество должно содержаться, то в договор управления надо добавить в состав/перечень общего имущества забор/ограждение и включить в перечень работ и услуг его содержание, утвердить тариф на его содержание (п. 1,2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Если собственники не хотят содержать это имущество, то: 1. либо не включать в содержание, но тогда придётся отбиваться от предписаний и доказывать, что собственники отказались от содержания. Т.е. провести ОСС, чтобы было видно, что собственники голосовали против; 2. либо принять решение на ОСС о сносе ограждения. Что касается одного забора, протянутого на несколько зданий: если проводить ОСС, то по каждому дому отдельно. Собрать заранее советы домов одновременно и переговорить с ними, какой вариант их устраивает.

Это необходимо сделать для того, чтобы в последующем на ОСС каждый в своём доме провел "нужную" агитацию по решению данного вопроса. Необходимо, чтобы по всем домам были приняты одинаковые решения.

Ранее за подделку протоколов общих собраний и решений собственников привлечь кого-либо к ответственности по ст. 327 УК РФ не представлялось возможным, так как протоколы не являлись официальными документами. Пример ответа правоохранительных органов на обращение собственников помещений в МКД: "По причине того, что протоколы собрания жильцов не являются официальными документами, установление лиц, составивших фиктивный документ (не официальный документ), нецелесообразно, так как уголовная ответственность за данное деяние не предусмотрена". В настоящее время в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде: - возложения на собственников помещений в доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме; - изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей. Последствия подделки документов, имеющих статус официальных документов, предусмотрены в том числе Уголовным кодексом РФ.

Наказание за их фальсификацию - ограничение свободы на срок до двух лет либо принудительные работы на срок до двух лет, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до двух лет. Обратите внимание: установить лиц, виновных в фальсификации протоколов общих собраний и решений собственников, а также наказать их можно только в судебном порядке. Чем подтверждаются факты непроведения общего собрания и подложности протокола? Указанные факты могут подтверждаться: 1) приговором либо постановлением следственных органов, из которого усматривается подделка протокола; 2) показаниями свидетелей, которые пояснили суду, что о проведении собрания они не извещались, участия в нем не принимали; 3) подделкой подписи председателя, секретаря, собственников квартир в протоколе общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме; 4) непредставлением суду подлинника протокола общего собрания; 5) показаниями собственника жилого помещения, который пояснил суду, что подпись в протоколе выполнена не им, инициатором собрания он не выступал, собрания не проводил, участия в нем не принимал;